Der Staat greift nach deinem Haus! | Von Claudia Töpper

Politik will Enteignung durch zwei Gesetze


Ein Kommentar von Claudia Töpper.


Am vergangenen Mittwoch, den 29. April 2026 wurden 86
Stellungnahmen zum geplanten Gesetzesentwurf des Baugesetzes mit
dem Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des
Städtebau- und Raumordnungsrechts“ veröffentlicht. (1) Der
Immobilienverband Deutschland IVD und der Bundesverband Freier
Immobilien- und Wohnungsunternehmen kritisieren beide diesen
Entwurf teils sehr scharf. So schreibt der IVD beispielsweise
wörtlich:
„Kritisch zu bewerten sind insbesondere Regelungen, die
Eigentümer und Investoren verunsichern und die Bereitschaft zur
Bereitstellung privaten Kapitals mindern können. Dies gilt vor
allem für die vorgesehene Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte und
flankierender Erwerbsinstrumente. Auch wenn dieser Schwerpunkt in
der Einleitung des Gesetzentwurfs nur begrenzt hervorgehoben wird,
nimmt er im Normtext erhebliches Gewicht ein. Die im
Koalitionsvertrag angelegten Vereinbarungen werden insoweit nicht
nur umgesetzt, sondern teilweise überschritten. […] Regelungen, die
zusätzliche Rechtsunsicherheit, Kosten oder Eingriffsrisiken für
Eigentümer und Investoren schaffen, sind dagegen kritisch zu
prüfen.“(2)

Die direkte Enteignung


Spätestens seit 2022 wird immer wieder vor einer geplanten
Enteignung der deutschen Hausbesitzer gewarnt.(3) Doch nun steht
dieser Gesetzesentwurf des Baugesetzes im Baugesetzbuch (BauGB)
2025/2026 seit dem 02. April 2026 zur Diskussion, der faktisch
eine Enteignung der Hauseigentümer für die Gemeinde bzw. den
Staat noch leichter und schneller möglich machen soll. Unter dem
§ 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot soll nun ein
Zusatz für den Umgang mit sogenannten „Schrottimmobilien“
erfolgen.(4) Interessant ist hierbei, dass die Regierung im
Entwurf ausdrücklich festhält, dass es sich um ein nicht
zustimmungspflichtiges Gesetz handelt. Der Bundesrat kann die
Einführung der Neuerungen somit nicht blockieren, sondern
lediglich Einspruch einlegen.(5)


Im Entwurf des BauGB lautet es wie folgt: „In § 177 wird nach
Absatz 5 der folgende Absatz 6 eingefügt:
(6) Bezieht sich eine Maßnahme nach Absatz 1 auf ein
Grundstück, das die Voraussetzungen von § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer
8 erfüllt, gelten § 176 Absätze 7 bis 9 entsprechend.“

Was ist eine Schrottimmobilie?


In diesem verklausulierten Satz ist weder zu erkennen, was eine
Schrottimmobilie ist, noch das hier eine Enteignung ohne
Rechtsmittel droht. Zwar ist auf der ersten Seite dieses
Gesetzesentwurfes zu lesen, dass ein Haus als Schrottimmobilie
gilt, wenn Vandalismus erkennbar ist und sich Ratten oder Müll
auf dem Grundstück befinden. Jedoch wird hier nicht das nötige
Ausmaß konkretisiert. Zudem stehen diese Kriterien nicht direkt
im Gesetz und können deshalb nicht angewendet werden. Im Gesetz
selbst wird durch die neu eingefügte Nummer 8 des § 24 auf den
bereits bestehenden § 177 verwiesen, um zu definieren, was eine
„Schrottimmobilie“ ist. Dieser Paragraph 177 besagt in Absatz 3
folgendes:
„(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung,
Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter1. die
bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur
unerheblich beeinträchtigt wird,2. die bauliche Anlage nach ihrer
äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur
unerheblich beeinträchtigt oder3. die bauliche Anlage
erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen,
insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten
bleiben soll.“ (6)




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