§ 8 EStDV: Neues Wahlrecht, Neue USt-Regeln für Gastronomie, Schonfrist für Offenlegung | Steuernachrichten KW03

Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen in Kraft
getreten 





Mit der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen
wird § 8 EStDV grundlegend angepasst. Das neue Wahlrecht für
eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile erweitert den
Anwendungsbereich deutlich – wirft aber insbesondere in
Bestandsfällen erhebliche ertragsteuerliche Fragen auf und bringt
neue Einschränkungen beim Aufwandsabzug.


Der Bundesrat hat am 19.12.2025 der Siebten Verordnung zur
Änderung steuerlicher Verordnungen (BR-Drucks. 626/25)
zugestimmt, am 29.12.2025 wurde sie im BGBl.
veröffentlicht.



Mit dieser Verordnung wurden diverse steuerliche Verordnungen
geändert.



Änderung der EStDV


Unter anderem wurden in der der EStDV die Grenzen, nach denen
eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile steuerlich nicht als
Betriebsvermögen behandelt werden müssen, angepasst.



§ 8 EStDV sieht für Grundstücksteile von untergeordneter
Bedeutung ein Bilanzierungswahlrecht vor.



Werden die Grenzen des § 8 Satz 1 EStDV nicht überschritten, kann
eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterbleiben. Bisher konnte
die Erfassung im Betriebsvermögen unterbleiben, wenn der Wert des
Grundstücksteils nicht mehr als 1/5 des gemeinen Werts des
gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500
EUR betrug. Beide Grenzen mussten also eingehalten werden.



Nun kann eine Zuordnung unterbleiben, wenn der eigenbetrieblich
genutzte Grundstücksteil nicht mehr als 30 qm groß ist
oder sein Wert nicht mehr als 40.000 EUR
beträgt. Für die Ausübung des Wahlrechts reicht es, wenn eine der
beiden Grenzen nicht überschritten wird.



Neben dem Hauptanwendungsfall des häuslichen Arbeitszimmers
kommen Garagen und Lagerräume als Anwendungsfälle der Regelung
des § 8 EStDV in Betracht.



Erstmalige Ausübung des Wahlrechts =
Entnahme?


Die Neuregelung des § 8 Satz 1 EStDV ist in allen offenen Fällen
anzuwenden, § 84 Abs. 1d Satz 1 EStDV.



Fraglich ist, wie mit den Fällen umzugehen ist, in denen der
eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil aufgrund des
Überschreitens der Grenze von 20.500 EUR als Betriebsvermögen
bilanziert wurde, sich aufgrund der Neuregelung nun ein Wahlrecht
ergibt und der Steuerpflichtige sich gegen eine Zuordnung des
bisher bilanzierten Grundstücksteils zum Betriebsvermögen
entscheidet. 



Führt dies zu einer gewinnrealisierenden Entnahme zum Teilwert
nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG? Dazu trifft die Neufassung des § 8
EStDVleider keine Aussage. Unseres Erachtens kommt es in diesen
Fällen zu einer gewinnrealisierenden Entnahme. Der Bund der
Steuerzahler e.V. hatte in seiner Stellungnahme zum
Referentenentwurf eine Klarstellung empfohlen, dass in
Bestandsfällen eine ertragsteuerliche neutrale Entnahme möglich
ist. Es ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung zu dieser
Problematik noch Stellung nehmen wird.



Nichtabziehbarkeit von
Grundstücksaufwendungen


Neu ist außerdem, dass die mit dem Grundstücksteil in
Zusammenhang stehenden Grundstücksaufwendungen nicht mehr
abgezogen werden dürfen, wenn eine Zuordnung zum Betriebsvermögen
unterbleibt, § 8 Satz 2 EStDV.



Bisher war ein Abzug der entsprechenden Aufwendungen nach R 4.7
Abs. 2 Satz 4 EStR möglich, sodass eine AfA für den nicht
bilanzierten Gebäudeteil ermittelt werden musste.



Die Neuregelung des § 8 Satz 2 EStDV gilt gem. § 84 Abs. 1d Satz
2 EStDV ab den Wirtschaftsjahren, die nach dem 31.12.2025
beginnen und betrifft damit auch Altfälle.



Betriebsbezogene Aufwendungen aber weiterhin
abziehbar


Betriebsbezogene Aufwendungen wie z. B. Strom und Heizkosten
können nach der Neuregelung weiterhin als Betriebsausgaben
abgezogen werden, da sie trotz unterbliebener Zuordnung des
Grundstücksteils zum Betriebsvermögen betrieblich veranlasst
sind.



Hinweise


Änderung der Steuerberatervergütungsverordnung
(StBVV)


Auch § 17 StBVV wurde geändert. Die Regelung wurde an das
Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) angepasst und der Begriff
„Ablichtung“ durch „Kopie“ ersetzt. Die Erstellung von Scans
(insbesondere zur individuellen Arbeitserleichterung) ist also
nicht von der Dokumentenpauschale erfasst, weil hierfür
grundsätzlich. keine gesonderten Kosten, wie z.B. Papier- und
Tonerkosten, entstehen.



Nicht umgesetzte Änderungen


Weitere Änderungen der EStDV zur Immobilienbesteuerung, die der
Referentenentwurf des BMF noch enthielt, wurden nicht
umgesetzt.



Gestrichen wurden sowohl die Neuregelung zur Aufteilung eines
Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke (§ 9b EStDV-E) als auch
die Beschränkung beim Nachweis einer kürzeren tatsächlichen
Nutzungsdauer eines Gebäudes (§ 11c Abs. 1a EStDV-E). Hier war
ursprünglich vorgesehen, dass der Nachweis einer kürzeren
tatsächlichen Nutzungsdauer ausschließlich durch öffentlich
bestellte und vereidigte Sachverständige und mit verpflichtender
persönlicher Vor-Ort-Besichtigung erbracht werden sollte.




Fundstelle


Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Vorschriften, BGBl.
2025 I Nr. 372