Keine Sonderabschreibung, Doppelte Haushaltsführung, Bewertungsstichtag | Steuernachrichten KW47

Keine Sonderabschreibung für Ersatzneubau





Was gilt, wenn ein altes Mietshaus abgerissen und durch einen
Neubau ersetzt wird?



Wer auf steuerliche Vergünstigungen nach § 7b EStG hofft, stößt
schnell auf enge gesetzliche Grenzen. Der aktuelle BFH-Fall
zeigt, wann eine Wohnung wirklich neu ist – und wann nicht.


 


Nach § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG in der im Jahr 2020 geltenden
Fassung können für die Anschaffung oder Herstellung neuer
Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union
belegen sind, unter den in § 7b Abs. 2 bis 5 EStG genannten
Voraussetzungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in
den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5
% der Bemessungsgrundlage in Anspruch genommen werden.



Diese Sonderabschreibung kann neben der Absetzung für Abnutzung
(AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG geltend gemacht werden.



Die Begünstigung fordert insbesondere, dass durch die
Baumaßnahmen "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnungen geschaffen
werden.



Das sanierungsbedürftige, aber zu Wohnzwecken vermietete
Einfamilienhaus von Wilma und Fred wurde aus
Wirtschaftlichkeitsgründen im Jahr 2020 abgerissen. Nach der
Kündigung des Mietverhältnisses entschlossen sich beide, auf dem
Grundstück ein neues Einfamilienhaus zu errichten und dieses
ebenfalls zu vermieten. Die Baumaßnahme wurde im Dezember 2020
abgeschlossen.



Neben der regulären AfA für den Neubau machten sie eine
Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Höhe von ca. 15.000,00 Euro
als Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte
geltend.



Den Abzug der Sonderabschreibung lehnte das Finanzamt ab. Zur
Begründung gab es an, es sei kein neuer Wohnraum geschaffen,
sondern bereits bestehender Wohnraum ersetzt worden. Der BFH
bestätigte diese Sichtweise.



Ziel des Gesetzes ist den vorhandenen Wohnungsbestand durch
steuerliche Anreize zu vermehren und bezahlbaren Wohnraum zu
schaffen.



Der Wohnraumknappheit wird nicht entgegengewirkt, wenn eine
Wohnung bereits vor der Durchführung einer Baumaßnahme existent
war und lediglich durch eine neue und qualitativ bessere Wohnung
ersetzt wird.



Der BFH hält fest: Eine "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnung
im Sinne von § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG (i. d. Fassung des
Streitjahres 2020) liegt nicht vor, wenn die durch eine
Baumaßnahme geschaffene Wohnung zwar "neu" im sprachlichen Sinne
ist, hierdurch aber der zuvor vorhandene Bestand an Wohnungen auf
dem Grundstück nicht vermehrt wurde.



Fundstelle



BFH-Urteil v. 12.08.2025 - IX R 24/24