Erweiterte Grundstückskürzung, Fahrtkosten von Soldaten, KI-Schulungspflicht | Steuernachrichten Update 28/25

Immobiliengesellschaften, die vermögensverwaltend tätig sind,
können durch die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1
Satz 2 GewStG erhebliche Steuerersparnisse erzielen. Doch was
passiert, wenn im sechsten Jahr nach Erwerb plötzlich viele
Objekte veräußert werden? Das aktuelle BFH-Urteil bringt Licht
ins Dunkel und sorgt für Rechtssicherheit in der Praxis.



Eine vermögensverwaltende GmbH hatte 15 Grundstücke im Jahr 2007
erworben. In den ersten fünf Jahren erfolgten keinerlei Verkäufe
oder vorbereitende Maßnahmen. Im sechsten Jahr (2013) wurden 13
Grundstücke veräußert, zwei weitere erst 2015. Das Finanzamt nahm
gewerblichen Grundstückshandel an und versagte die erweiterte
Kürzung. Zu Unrecht, wie das FG Münster und der BFH feststellten.
Maßgeblich war der Tod eines Gesellschafters, der zur Veräußerung
führte.



Zentrale Vorschrift ist § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, wonach
Unternehmen unter bestimmten Voraussetzungen den Gewerbeertrag um
die Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
kürzen dürfen. Die BFH-Rechtsprechung nutzt zur Abgrenzung
zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel
die Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als
drei Objekte veräußert, liegt regelmäßig Gewerblichkeit
vor.



Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist jedoch keine starre Grenze. Erfolgen
- wie hier - die Verkäufe erst im sechsten Jahr, können besondere
Umstände das gewerbliche Element entkräften. Der BFH betont: Ohne
vorbereitende Maßnahmen oder objektive Indizien für eine
Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt liegt kein gewerblicher
Grundstückshandel vor - auch nicht bei 13 Objekten.



Die Entscheidung schafft Klarheit für vermögensverwaltende
Immobiliengesellschaften:



Verkäufe nach fünf Jahren müssen nicht automatisch zur
Gewerblichkeit führen, auch nicht bei großer Objektanzahl.



Entscheidend bleibt die Prüfung objektiver Anhaltspunkte im
Erwerbszeitpunkt.



Der Einzelfall ist entscheidend, insbesondere unvorhersehbare
Ereignisse wie ein Todesfall können Verkaufswellen erklären.



Fazit
Der BFH stellt klar: Die Drei-Objekt-Grenze entfaltet ihre
Indizwirkung nur innerhalb von fünf Jahren. Erfolgt der Verkauf
später, ist ein gewerblicher Grundstückshandel nicht indiziert -
selbst bei vielen Objekten. Entscheidend bleibt die
Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt.

Fundstelle
BFH-Beschluss vom 20. März 2025, III R 14/23