Grundstücke: Teilentgeltliche Übertragung, Aussetzungs- und Nachzahlungszinsen und Aktuell geplante Steueränderungen | Steuernachrichten Update 25/25

Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der
Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn
Jahre beträgt, unterliegen der Besteuerung im Sinne des § 23
EStG. Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger
nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung oder die Überführung
des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den
Rechtsvorgänger zuzurechnen.

Der Streitfall
Max Müller erwarb im Jahr 2014 teilweise fremdfinanziert ein
bebautes Grundstück für rund 144.000 EUR. Das Grundstück hatte er
vermietet.
Im März 2019 übertrug M die Immobilie auf seine Tochter Susanne.
Die Restschuld des Bankdarlehens betrug zu diesem Zeitpunkt
115.000 EUR. Der Verkehrswert der Immobilie belief sich Zeitpunkt
auf 210.000 EUR.
Susanne übernahm die Bankverbindlichkeit im Rahmen der
teilentgeltlichen Übertragung und finanzierte diese neu. Max
Müller leistete eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von
4.000 EUR.

Strittig: Liegt teilentgeltliche Übertragung
vor?
Das Finanzamt erfasste den Vorgang als privates
Veräußerungsgeschäft gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Es hat
die Übertragung nach Maßgabe des Verkehrswerts und der von
Susanne übernommenen Verbindlichkeiten in einen unentgeltlichen
und einen entgeltlichen Vorgang aufgeteilt. Soweit die
Übertragung entgeltlich erfolgte, lag nach Ansicht des
Finanzamtes ein privates Veräußerungsgeschäft vor.

BFH: Übernahme von Schulden stellt entgeltliche
Gegenleistung dar
Der BFH hat dies bestätigt.
Bei einem unentgeltlichen Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger
gem. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung oder die Überführung
des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den
Rechtsvorgänger zuzurechnen.
Die Übernahme von Schulden beim Erwerb eines Wirtschaftsguts
stellt eine entgeltliche Gegenleistung dar. Es liegt in Höhe der
Schuldübernahme ein Entgelt vor.
Folglich liegt im Streitfall ein teilentgeltlicher Erwerb vor. In
diesem Fall erfolgt eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen
und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der
Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts.
Die Anschaffungskosten sind entsprechend der
"Entgeltlichkeitsquote" aufzuteilen.
Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der
Anschaffung übertragen, unterliegt der Vorgang hinsichtlich des
entgeltlichen Teils als privates Veräußerungsgeschäft der
Einkommensteuer.

Hinweis
In der Praxis wird Vermögen häufig zu Lebzeiten auf die
nachfolgende Generation übertragen. In diesen Fällen sollte nicht
nur an die Erbschaftsteuer gedacht werden, sondern auch an § 23
EStG.

BFH-Urteil v. 11.03.2025, IX R 17/24
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