Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten, Differenzbesteuerung und Soli verfassungsgemäß | Steuernachrichten Update 14/25

Wird ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung
außerplanmäßig zurückgezahlt, z.B. weil die besicherte Immobilie
veräußert wurde oder der Kreditnehmer aus anderen Gründen zu Geld
gekommen ist, verlangt die Bank regelmäßig eine
Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz, insbesondere wenn
der seinerzeit vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem
aktuellen Satz für ein Neugeschäft liegt.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit der
Veräußerung des vermieteten Objekts zu zahlen, handelt es sich
dabei nach ständiger BFH-Rechtsprechung nicht um Werbungskosten
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. weil der
wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen
Vermietungstätigkeit von einem neuen, durch die Veräußerung
ausgelösten Veranlassungszusammenhang überlagert bzw. ersetzt
wird (BFH, Urteil vom 11.2.2014 – IX R 42/13, BStBl II 2015,
633). Das gilt auch, wenn der Steuerpflichtige mit dem Kredit
Aufwendungen finanziert hatte, die während der
Vermietungstätigkeit als sofort abziehbare Werbungskosten zu
beurteilen waren, wie z.B. höhere Erhaltungsaufwendungen (BFH,
Urteil vom 23.9.2003 – IX R 20/02, BStBl II 2004, 57).

Nach Ansicht eines beklagten Finanzamts bestehe ein
wirtschaftlicher Zusammenhang der gezahlten
Vorfälligkeitsentschädigung und etwaiger Bearbeitungsgebühren mit
steuerbaren Einkünften aber auch dann nicht, wenn die
Entschädigung zu zahlen ist, weil ein weiteres Objekt, das als
zusätzliche Sicherheit für ein Darlehen zur Finanzierung eines
vermieteten Objekts diente, veräußert wird und die Bank nicht
bereit ist, den Wegfall des Sicherungsobjektes hinzunehmen.

Zwar beruhe die Zahlung auf dem mit Blick auf die Finanzierung
der vermieteten Immobilie aufgenommenen Darlehen. Das nach dem
Großen Senat des BFH maßgebliche auslösende Moment für den Anfall
der Vorfälligkeitsentschädigung sei jedoch nicht der
seinerzeitige Abschluss der Darlehensverträge, sondern deren
vorzeitige Ablösung, was durch den Entschluss zum Verkauf des
Sicherungsobjektes veranlasst sei. Daher stehe die Zahlung der
Vorfälligkeitsentschädigung in einem wirtschaftlichen
Zusammenhang mit der Veräußerung des Sicherungsobjekts und nicht
mit der Vermietung.

Dem widersprach das Niedersächsische Finanzgericht
(Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K 145/23). Zu
Unrecht habe das Finanzamt die gezahlte
Vorfälligkeitsentschädigung und Bearbeitungsgebühren nicht als
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
berücksichtigt. 

Zu den nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbaren Schuldzinsen
zählen auch Vorfälligkeitsentschädigungen als Nutzungsentgelt für
das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital
(vgl. BFH-Urteil vom 11.2.2014 IX R 42/13, BStBl II 2015, 633
m.w.N.), wenn sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer
Einkunftsart stehen, d.h. durch die Erzielung steuerbarer
Einnahmen veranlasst sind (BFH-Urteile vom 14.1.2004, IX R 34/01,
BFH/NV 2004, 1091 und vom 6.12.2005, VIII R 34/04, BStBl II 2006,
265).

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks
aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer
Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch
weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die
Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Durch die vorzeitige
Ablösung der Darlehen hat sich an der Veranlassung der Darlehen
und der durch sie verursachten Kosten nichts geändert.

Zwar sei die Vorfälligkeitsentschädigung durch den Wunsch der
Kläger auf Ablösung der beiden Darlehen ausgelöst worden und
dieser Wunsch entstand wiederum aus dem Vorhaben, das als
Sicherheit für die Darlehen dienende Objekt veräußern zu wollen.
Allerdings stand das Darlehen niemals in einem
Veranlassungszusammenhang mit dem verkauften Objekt.

Fazit: 
Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungsgebühren sind als
Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn das
Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt wird.

FG Niedersachsen, Urteil v. 30.10.2024, 3 K 145/23
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