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Gebäude-AfA: leichterer Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer





Wenn Sie Immobilienmandate betreuen, erfahren Sie, wann ein
ImmoWertV-Gutachten für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
genügt und wie Sie höhere Gebäude-AfA prüfungssicher vorbereiten.


Die Gebäude-AfA ist in vielen Immobilienmandaten kein statischer
Wert. Gerade bei älteren, nur teilweise modernisierten oder
wirtschaftlich schwer vermarktbaren Objekten kann sich die
Prüfung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer lohnen. Das FG
Hamburg stärkt diese Gestaltungsmöglichkeit erneut: Ein
Sachverständigengutachten nach der ImmoWertV 2021 kann für den
Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausreichen, wenn es die
individuellen Objektverhältnisse nachvollziehbar
berücksichtigt.



Hintergrund


§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG arbeitet bei Gebäuden grundsätzlich mit
typisierten AfA-Sätzen. Diese Typisierung ersetzt aber nicht die
tatsächliche Betrachtung, wenn der Steuerpflichtige eine kürzere
Nutzungsdauer nachweisen kann. Der BFH hat hierzu bereits
klargestellt, dass weder § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch § 11c EStDV
eine bestimmte Gutachtenmethode zwingend vorschreiben.
Entscheidend ist, dass die Schätzung im Einzelfall geeignet ist
und die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer
erfasst.



Zusätzlich hat das BMF sein Schreiben zur Gebäude-AfA nach
kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer vom 22.02.2023 aufgehoben.
Damit verliert die bisherige restriktive Verwaltungsauffassung
weiter an praktischer Schlagkraft.



Sachverhalt 


Im Streitfall vermieteten Eheleute mehrere Eigentumswohnungen in
Hamburg. Für die AfA machten sie nicht den typisierten Satz von 2
%, sondern eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend.
Grundlage war ein Sachverständigengutachten nach der ImmoWertV
2021. Dieses kam zu Restnutzungsdauern von 21 bzw. 29 Jahren.
Bemerkenswert war dabei, dass zwei Wohnungen im selben Gebäude
unterschiedlich beurteilt wurden.



Das FG Hamburg erkannte die gutachterliche Ermittlung der
Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 als zulässige
Schätzungsmethode an. Nach Auffassung des Gerichts genügt jede
sachverständige Methode, die im konkreten Einzelfall geeignet
ist, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer plausibel zu belegen.
Ein zwingendes Bausubstanzgutachten ist danach nicht
erforderlich. Das Gericht folgte dem Gutachten insbesondere
deshalb, weil konkrete Modernisierungen, Lage, Vermietbarkeit und
eine Plausibilitätsprüfung einbezogen wurden.



Wichtig ist außerdem: Auch Wohnungen in demselben Gebäude können
unterschiedliche Restnutzungsdauern haben. Maßgeblich ist nicht
nur das Baujahr des Gebäudes, sondern der konkrete Zustand und
Modernisierungsstand der jeweiligen Einheit.



Praxishinweis


Für die Beratungspraxis eröffnet das Urteil einen klaren
Prüfauftrag. Bei vermieteten Immobilien und betrieblich genutzten
Gebäuden sollte nicht vorschnell mit der typisierten AfA
gearbeitet werden. Stattdessen ist zu prüfen, ob Alter,
Modernisierungsstand, wirtschaftliche Verwertbarkeit, Lage,
Vermietbarkeit oder objektbezogene Besonderheiten eine kürzere
tatsächliche Nutzungsdauer tragen.



Ein Gutachten darf sich aber nicht in der bloßen Übernahme einer
rechnerischen Restnutzungsdauer erschöpfen. Es sollte
objektbezogen begründen, weshalb die Restnutzungsdauer kürzer
ist. Sinnvoll sind insbesondere Angaben zu durchgeführten und
unterlassenen Modernisierungen, zum Erhaltungszustand, zur
wirtschaftlichen Nutzbarkeit, zur Vermietungssituation und zur
Plausibilität der abgeleiteten Restnutzungsdauer.



Der Hinweis ist nicht auf Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung beschränkt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt sowohl bei
Überschusseinkünften als auch bei Gewinneinkünften. Die
Grundsätze können daher auch für betriebliche Gebäude relevant
werden.



Fazit


Das FG Hamburg bestätigt die steuerzahlerfreundliche Linie der
Rechtsprechung. Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bleibt ein
praxisrelevantes Instrument, um die Gebäude-AfA zu erhöhen.
Entscheidend ist aber ein belastbares, objektbezogenes und
plausibles Gutachten. Wer Immobilienmandate betreut, sollte diese
Prüfung aktiv in die Veranlagungs- und Gestaltungsberatung
aufnehmen.



Fundstelle



FG Hamburg, Urteil vom 03.12.2025, 2 K 86/22