IFM 38: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Heute schon „ge-leveraged“? Immer wieder preisen
Immobilien-Investoren-Gurus bei facebook irgendwelche
„100-Prozent-Finanzierungen“. Gibt es sowas? Vorneweg: Natürlich
gibt Ihnen keine Bank die Kosten plus Grunderwerbsteuer plus
Malerprovision auf ein Grundstück. Sonst könnte man sich so viele
Immobilien kaufen, wie man wollte. Keine Bank würde sich eine
Immobilie als Sicherheit für den gesamten Kredit dienen lässt und
dann auch noch für die Erwerbsnebenkosten aufkommen. Dann wäre ja
von Anfang an das Risiko größer als der Wert der Immobilie. Wie
kommen also die „In fünf Jahren reicher als Donald Trump“-Jünger
auf solche Ideen? Ganz einfach: Die Differenz zwischen dem, was die
Bank als Sicherheit akzeptiert kann man durchaus als Blankokredit –
also Kredit ohne Sicherheiten aufnehmen. So, wie man das auch tun
würde, wenn man sich Konsumwünsche erfüllen will. Das tut die Bank
aber, weil das Einkommen des Kreditnehmers einen solchen Kredit
rechtfertigt. Das heißt eben genau nicht, dass die Bank die zu
finanzierende Immobilie nun klasse finden würde und vom Erfolg des
Vorhabens ausgeht. So hat man dann seine „de
facto“-100-Prozent-Finanzierung. Und nun? Was kann schon
schiefgehen? Nun muss die gekaufte Immobilie „nur noch“ diese 100
Prozent (oder mit Nebenkosten 115 Prozent) abzahlen. Ein Mieter
fällt aus? Eine Reparatur überrascht uns kalt? Was dann? Dann ist
die Rechnung dahin. Bei drei Prozent Tilgung pro Jahr sind also
nach fünf Jahren die Nebenkosten abbezahlt – jetzt erst bezahlen
die Raten die Immobilie selbst. Das stimmt aber auch nur dann, wenn
der Preis noch so ist wie vor fünf Jahren, also zum Kaufzeitpunkt.
Insofern bleibt zu diskutieren, ob es ein genialer Coup ist, eine
„100-oder-mehr-Prozent-Finanzierung“ auf die Beine gestellt zu
haben oder ob man sich damit etwas aufhalst, was schnell den Zauber
des schnellen Reichtums zerstreut. Nicht zuletzt darf es doch auch
nicht Ziel sein, eine Bank dahin bekommen zu haben, Kapital
herauszureichen –egal, an wen. Denn „Finanzierungsbekommer“ und
„Immobilieninvestor“ sind nämlich verschiedene Dinge. Diskussion
und Schlussfolgerungen gibt es in unserer heutigen Sendung. Viel
Spaß – wir haben Euch und Sie gern vor Fehlern beschützt. Unter
anderen sprechen wir auch von Alex Fischer, dem Investment-Punk
Gerald Hörhan und „Immopreneur“ Thomas Knedel.