IFM 52: Wertermittlung: Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist das zweite der drei Verfahren, die
unsere Sachverständigen Doreen Wolf und Mirko Otto in unsere
Dreiteiler zu dem Wertermittlungsverfahren erklären. Nachdem wir
nun schon in Folge 49 das Sachwertverfahren erläutert haben,
besprechen wir heute, wie man den Wert einer Immobilie anhand des
Ertrages feststellt. Im ersten Schritt stellen wir per
Marktrecherche fest, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete
anzusetzen ist. Dabei spielen neben der Lage auch beispielsweise
Wohnungsgrößen und deren Attraktivität eine Rolle. Dann werden alle
erzielbaren Erträge hochgerechnet; Was bleibt, nennt man Rohertrag.
Dieser Ertrag muss abschließend um die Bewirtschaftungskosten
vermindert werden. Hausflure wollen gestrichen werden, Heizungen
müssen getauscht werden und zumindest statistisch sind Mietausfälle
ebenso zu berücksichtigen. Was dann bleibt, ist der Reinertrag. Nun
kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel, der – zusammengesetzt
aus vielen Faktoren wie Restnutzungsdauer, Mieterwartung und
Marktlage – die zu erwartende Verzinsung des Objekts ausdrückt.
Unser Andi Karpinski jedenfalls hat beim Verständnis des
Liegenschaftszinses seine liebe Not. Nicht ganz zu Unrecht, wie
sich zeigen wird…