Was sollten VerMieter wissen über das Thema Nebenkosten bzw.
Betriebskosten korrekt abrechnen bei einer berechtigten
Mietminderung im Abrechnungszeitraum. -------
Heute beschäftigen wir uns mit dem Thema korrektes Abrechnen
der Heiz- und Betriebskosten bei Wohnungs-Mietverhältnissen in
Verbindung mit einer gerechtfertigten Mietminderung.
In unserem Muster-Mietverhältnis hat die Vermieterin Rita
Ehrlich eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus im Speckweg 155
in Mannheim an Herrn Hans Schläfer vermietet. Der Mietvertrag
ist unbefristet.
Mietvertraglich ist vereinbart, dass der Mieter Schläfer
anteilig die Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB zu tragen
hat, die gemäß Betriebskostenverordnung auf den Mieter Schläfer
umgelegt werden können. Dafür zahlt der Mieter Schläfer
monatlich 100 Euro Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen.
Im gesamten Abrechnungsjahr wurde das Haus Speckweg 155
aufwendig saniert und der Mieter Schläfer hat deshalb dem
Grunde und der Höhe nach berechtigt die montliche Miete für das
ganze Jahr um 30 % gemindert.
Am 18. Oktober des Folgejahres erstellt die Vermieterin Ehrlich
die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr.
Damit Sie die berechtigte Mietminderung von 30 % korrekt in der
Heiz- und Betriebskostenabrechnung berücksicht, muss die
Vermieterin Ehrlich ein Urteil des Bundesgerichtshof vom
13.04.2011 beachten, indem die Richter festgelegt haben, dass
sich die Mietminderung nicht nur auf die Grundmiete erstreckt,
sondern auch auf die Betriebskosten.
Problem dabei ist, dass bei der Mietminderung der Mieter
Schläfer zunächst prozentual die Gesamtmiete im Abrechnungsjahr
um 30 Prozent gemindert hat, es sich bei den Heiz- und
Betriebskostenvorauszahlungen naturgemäß nur um Vorauszahlungen
handelt, aber bei der Mietminderung die tatsächlich
abgerechneten Betriebskosten zu berücksichtigen sind.
Es gibt verschiedene Rechenwege, Frau Ehrlich wählt den für Sie
einfachsten, den Sie zwar nicht ganz versteht, weil man etwas
um die Ecke denken muss, aber Hauptsache die Abrechnung
entspricht den Festlegungen der Bundesrichter in ihrem Urteil
vom 13.04.2011:
Zunächst erstellt Sie ganz normal die Betriebskostenabrechnung
und ermittelt die tatsächlich angefallen Betriebskosten ohne
Minderung in Höhe von 1500 Euro.
Davon zieht Sie 30 % als Betriebskostenanteil an der
Mietminderung ab, also 450 Euro, so dass Sie auf einen Betrag
von 1050 Euro kommt, der vom Mieter Schläfer als tatsächliche
Betriebskosten zu zahlen sind.
Als Vorrauszahlungen berücksichtigt Sie in der
Betriebskostenabrechnung die vollen Heiz- und
Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 1200 Euro, die der
Mieter Schläfer eigentlich gemäß Mietvertrag zu zahlen hatte
und nicht etwa die um 30 % geminderte Heiz- und
Betriebskostenvorauszahlungen, also 840 Euro.
Somit endet in unserem Fall die Betriebskostenabrechnung mit
einem Guthaben zu Gunsten des Mieter Schläfers in Höhe von 150
Euro, die dem Mieter per Verrechnungscheck erstattet werden.
Somit hat die Vermieterin Ehrlich wieder das erreicht, was Sie
wollte, eine korrekte Betriebskostenabrechnung trotz
Mietminderung, gegen die sogar des Mieter Schläfers Anwalt vom
Mieterverein nichts einzuwenden hat.
Video erschienen auf Youtube unter: http://youtu.be/UamGNI0bapw
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