Immobiléros - Der Podcast für die Immobilienszene Archiv

„Ich finde, das ist Mietenwahnsinn.“ Dirk Wohltorf, Präsident des IVD, bringt ein Beispiel aus der Praxis mit: Berlin-Mitte, 45 Quadratmeter, Balkon, nach Mietspiegel und mit Mietpreisbremse für sagenhafte 317 Euro auf den Markt zu bringen. „So günstig gibt es noch nicht mal ein WG-Zimmer.“ Und damit sind wir schon mittendrin in den Themen unseres dritten gemeinsamen Podcasts. Wir müssen so kurz vor der Wahl in der Hauptstadt politisch werden, also reden wir über Polemik, Vertrauen und natürlich die Forderung nach Vergesellschaftung. „Wenn hier enteignet wird, dann hat es Auswirkungen auf den gesamten Standort Deutschland.“ Dirk Wohltorf bezieht klar Stellung zu den ‚Mietensheriffs‘, hat auch gegen die Regulierungswut ein einfaches Rezept: „Statik und Brandschutz sind gesetzt, den Rest machen die Menschen dann schon.“ Mehr Wohnungen, wie schon gerade im Intro gehört, seien die einzige Chance“ wieder Luft zum Atmen zu kriegen“. Jede gebaute Wohnung sei nun mal eine gute Wohnung. Was wiederum die Frage aufwirft, warum das Eigentum so eine schlechte Stellung in Deutschland hat. Erst recht, wenn man es als Altersvorsorge in Zeiten einer unsicheren Rentenzukunft sieht. Dirk Wohltorf hat aber noch einen positiven Erfolg zu vermelden und natürlich gibt es, wie bei uns zu erwarten, ein wenig Fußballromantik.

„Wir müssen die Ärmel hochkrempeln und uns fragen, was wir selbst beitragen können“: Sein Plädoyer für ein neues Mindset „Die Welt läuft weiter. Da wartet niemand auf Deutschland. Niemand.“ Was passiert, wenn wir genau das nicht akzeptieren? Was, wenn wir nicht in einer Krise stecken, sondern einfach den Anschluss verlieren? Dr. Hans Volkert Volckens von Blacklake Management Partner hält genau diese Hoffnung für den größten Managementfehler unserer Zeit. Er fordert einen Perspektivwechsel: weg von der Frage, wie eine Immobilie heute dasteht hin zu der Frage, ob sie auch in zehn oder 15 Jahren noch Bestand hat. Hans Volkert Volckens ist Stammgast bei IMMOBILÈROS. Wie immer seziert er die Branche und die Welt in exzellenter Schärfe. Für ihn zählen Zukunft statt Gegenwart, Führung statt Verwaltung. Das will er auch mit dem ZUI, dem Zentrum für Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft (ZUI), das er mitgründete, stärker in den Fokus rücken. Wie im Intro gehört: „Die Immobilienwirtschaft muss Zukunftsforscherin werden.“ Ob sie das schafft? Der nächste Podcast mit Hans Volkert Volckens wird es dann verraten.

„Ohne Optimismus und Zuversicht brauchen wir solche Projekte gar nicht angehen“: Frank Wolters hat beides, muss er auch als Geschäftsführer der Berlin TXL Management GmbH. Er erläutert die drei Bausteine dieses riesigen Projektes, zu dem neben der Urban Tech Republic auch das Schumacher Quartier gehört. Wir sprechen über Drohnentechnologie & autonomes Fahren. Frank Wolters weist explizit daraufhin, dass sich Möglichkeiten für Technologiefelder auf dem Areal ergeben, an die wir heute noch gar nicht denken. Planungsrechtlich sei abgesichert, dass dauerhaft Testflächen zur Verfügung stehen. Und er bringt eine gute Nachricht mit: nämlich das erste verkaufte Grundstück. Ein lokaler Investor hat sich dafür entschieden, trotz Erbbaurecht, dem viele ja eher Skepsis entgegenbringen. Frank Wolters ist überzeugt, dass auch internationales Kapital in den Standort investieren wird. Welche Rolle Public Private Partnership (PPP) spielen kann, was mit Mitsubishi gerade läuft, wie ein gemeinsamer Wirtschaftsraum funktionieren kann: Frank Wolters gibt Einblicke und benennt kurz und klar das Ziel: „Wir wollen nicht ein x-beliebiger Gewerbestandort sein.“

„Es fällt immer noch schwer, Kapital für Secondary Offices mit Revitalisierungsaktivität zu generieren.“ Christoph Wittkop, CEO von Sonar Real Estate, gesteht der Assetklasse Office zu ihren Super-Nimbus verloren zu haben. Aber er sagt auch: Im Retail-Bereich sei, auch nicht wie angekündigt, „die Welt unter gegangen“. Wir sprechen über Umwandlung in Wohnen und die Revitalisierung von Bürogebäuden, allerdings nicht theoretisch, sondern an zwei konkreten Beispielen. Von da ist es auch nicht weit zur Transformation von Quartieren wie Niederrad in Frankfurt am Main. Christoph glaubt daran, dass es einen „Frontrunner“ braucht, damit das funktioniert. Apropos funktionieren: Sonar, mit drei Milliarden Assets under Management in ganz Deutschland unterwegs, realisiert gerade auch ein Hamburger Holzmodul-Wohnprojekt. Natürlich geht es um die aktuelle Situation der Immobilienwirtschaft, um Opportunitäten in einem Markt voller Skepsis, um Renditen, Baukosten und um die Frage, warum die aktuelle Krise anders funktioniert als die Finanzkrise. „Ich kann nicht ausschließen, dass es zu weiteren Schließungen von Bürofonds kommt“, sagt er. Und: „Die verzögerte Anpassung hat den Nachteil, dass wir die Korrekturphase noch nicht hinter uns haben.“

„Wir werden in fünf Jahren nicht fertig sein. Wir werden in fünf Jahren auch nicht bei der Hälfte sein.“ Das sagt Björn Fries, Senior Teamleiter bei Drees & Sommer, studierter Architekt und Experte für Schulbau. Ist also das Sondervermögen für Infrastruktur doch nur Augenwischerei und eben nicht der ‚süße Brei‘ für die Immobilienbranche? Björn arbeitet seit Jahren direkt mit Kommunen und sieht, wie das Sondervermögen nun in der Praxis ankommt: Leider viel zu langsam, als langwieriger Prozess, der durch Verfahren, Vorgaben und fehlende Grundlagen geprägt ist. Die Mittel stehen bereit, treffen jedoch auf ein System, in dem beispielsweise die losweise Vergabe weiterhin der Regelfall ist. Gleichzeitig wächst der Druck, Abläufe anders zu organisieren: gebündelt über Total- und Generalunternehmer, mit weniger Schnittstellen und kürzeren Wegen. Ergänzend kommen Public Private Partnership und Investorenverfahren hinzu, vor allem dort, wo Städte und Gemeinden nicht selbst entwickeln können, weil Flächen fehlen oder sich nicht sichern lassen. In diesen Konstellationen verschiebt sich die wirtschaftliche Logik. Private Partner kalkulieren mit Rendite, während viele Kommunen ihre eigenen Aufwände nur eingeschränkt abbilden können, beispielsweise bei den Betreiberkosten für Immobilien. Entscheidungen entstehen unter Unsicherheit, innerhalb enger rechtlicher Vorgaben und begrenzter Spielräume. Und genau an diesem Punkt wird Veränderung schwierig. „Wenn man den Status quo ändern möchte, dann gibt es halt immer jemanden, der dagegen ist.“

„Die Art, dort Geschäfte zu machen, finde ich extrem angenehm.“ David Schwitzke, Geschäftsführer der Schwitzke Gruppe, hat den Draufblick auf Deutschland: Das Unternehmen setzt seit Jahren Projekte in Dubai und Saudi-Arabien um. Und dort ist vieles anders: Man trifft sich nicht zuerst im Büro, sondern zum Essen, spricht über Familie, über Hintergründe, lernt sich kennen. Der Auftrag entsteht also nicht aus einem Pitch, sondern aus Vertrauen. Die Verträge sind schlank und einen Unterschied hebt David hervor:  den Willen Verantwortung zu tragen. Zurück nach Deutschland: Da kommen wir natürlich nicht am Bauen im Bestand vorbei, einem Arbeitsfeld, das die Schwitzke Gruppe seit Jahren bearbeitet. Bestes Beispiel ist ihr eigenes Büro, eine alte Druckerfabrik. Ebenfalls in der Schwitzke-DNA fest verwurzelt: Retail. Manufactum beispielsweise nutzt Läden als ein strategisches Verkaufsmittel, viele andere setzen auf Erlebnis. Und David setzt auf unterschiedliche Projekte und auf eine etwas andere Fehlerkultur.

„Selbst ungelernte Nicht-Architekten können sehr schnell ganz tolle Bilder generieren“: Daniel Schneider steht KI, im Gegensatz zu vielen anderen, positiv gegenüber. Architektur wird sich wandeln. Während BIM nur wenig disruptiv Prozesse veränderte, tun die neuen Entwurfs- und Gestaltungstools genau das. Daniel beschreibt eine Entwicklung, dass der Architekt nicht mehr zwingend alles selbst entwerfen muss, sondern stärker einordnet, steuert und entscheidet, mehr zu Experte und Berater wird. Wir sprechen über die Unternehmensgründung der Monoplan AG und die WG mit seinem Partner Philip Wohlfarth, wie es zu der Spezialisierung auf Hotels und den Claim 'Leading in Hospitality' kam, über mehr als 25 Hotels, die gerade von dem Team bearbeitet werden. „Du musst deine Gästegruppe versuchen zu Fans zu entwickeln“, sagt Daniel und erklärt, warum all die vielen Brands ihre Berechtigung haben. Weil sich der Markt verschiebt: Luxus läuft, Budget funktioniert, die Mitte gerät unter Druck. „Manchmal ist es wie beim Date, dann matchen Liegenschaft und Produkt“, beschreibt Daniel Umwidmung und Revitalisierung. Er habe beide Gehirnhälften, die des Architekten und die des BWLers, also Emotion und Zahlen, was sehr oft hilfreich sei. Und dann verlassen Daniel und ich Europa, es geht nach New York. Dort arbeitet er mit seinem Team an einem Boutiquehotel, das Ende 2026 Eröffnung feiern wird. Mal schauen, ob es mit einem Podcast dort klappt.

„Ich befürchte, dass es eine ganze Menge Leute gibt, die sagen, wir müssen schnell sein und wir müssen günstig bauen. Das halte ich wirklich für fatal.“ Alexandra Busch ist Architektin, Journalistin und Podcasterin. Mit ihr mache ich den Stresstest für relevante Themen. Zum Beispiel serielles Bauen: Alex warnt, wie im Intro gehört, vor einem Narrativ, dass die Wirklichkeit dann eben in den Quartieren nicht abbildet. Weil man dort, wie sie sagt, nicht leben will. Oder Beton: Dem sagt sie ein langes Baustoffleben voraus, denn: „Ohne ihn werden wir nicht auskommen.“ Sie liebe Holz, Aluminium attestiert sie gute Recycelbarkeit, erzählt, warum Kreislaufwirtschaft im Architektur-Bereich gerade sehr angesagt ist. Wenn beispielsweise aus Abbruch etwas Neues wird, alte Fenster aufgearbeitet werden: „Dann entsteht ein ganz neuer Charme.“ Und ja, wir reden auch über Künstliche Intelligenz. Nicht als Untergang der Architektur, sondern als Werkzeug, das im Ausland viel selbstverständlicher ausprobiert wird. Über Fassaden- und Volumenstudien, Varianten in Minuten, erste Büros, die KI schon über frühe Phasen hinaus einsetzen. Gleichzeitig bleibt der Punkt: Wer ein kleines Büro führt und BIM verdaute, dem macht die nächste Welle natürlich erstmal Angst. Ein düsteres Bild malt sie von den Universitäten und der Ausbildung. Denn hier ist die Jetzt-Zeit, also vor allem KI und deren Möglichkeiten, noch nicht wirklich angekommen. Was nicht gerade optimistisch macht. In der derzeitigen Krise sieht Alex eine Chance, weil „alle sich mal auf den Popo setzen mussten“ und darüber nachdenken, wie sie jetzt arbeiten wollen. Wir sprechen über Begriffe, die sich abgenutzt haben: innovativ, disruptiv, Superlative. Über Architektur als Modewort in Stellenausschreibungen und warum IT-Systemarchitekt so eine Wortverbindung ist, die nervt. Alex verrät auch, warum sie den Begriff Immobilie nicht besonders mag.

„Es ist erstmal schmerzhaft, seinen eigenen Schreibtisch herzugeben.“: Marie Seliger, Innenarchitektin und Head of Consulting und Transformation bei bkp, beschreibt damit einen Punkt, der in vielen Projekten unterschätzt wird. Veränderung ist nicht sofort positiv erfahrbar, auch wenn die Bilder, Grundrisse und Konzepte längst überzeugen. „Da triggert der Raum viel, aber am Ende muss sich die Kultur verändern.“ Über die perfekten Arbeitswelten wurde schon viel gesprochen, wir alle kennen die perfekten Visualisierungen. Deshalb habe ich mir das Headquarter des Bauunternehmens MFB in Meppen ausgesucht: mit Blick ins Grüne, Tiny-Houses und einem Team, das selbst mitbaute. Damit es eben kein Verwaltungs-Elfenbeinturm wird. Nur: Wie kommt man dahin? „Partizipation heißt nicht, basisdemokratisch alles mit allen zu entscheiden.“ Stattdessen, so Marie, brauche es Leitplanken und Entscheidungen, die für die Organisation anschlussfähig sind. Befindlichkeiten Einzelner dürfen keine Rolle spielen. Irgendwie ist es wie immer im Leben: den Raum gibt es oft, aber die Unternehmenskultur hat noch Nachholbedarf. Wie man das vermeiden kann: Marie Seliger verrät es.

„Wir können Shortstay, wir können Midstay und wir können Longstay.“ Mit diesem Satz beschreibt Anett Gregorius, Gründerin von Apartmentservice und prägende Stimme des Segments, die neue Realität der Serviced Apartments. Was nach Stärke klingt, ist in Wahrheit Ausdruck eines tiefgreifenden Umbruchs. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist von 19 Nächten im Jahr 2022 auf neun Nächte 2024 und zuletzt auf sieben Nächte im Jahr 2025 gefallen. Damit verschiebt sich nicht nur das Geschäft, sondern auch die ursprüngliche Definition des Produkts. Parallel dazu rückt das Segment immer näher an die klassische Hotellerie heran. Shortstay gewinnt an Bedeutung, nicht zuletzt wegen höherer Margen, während Longstay wegen fehlender Corporates und internationaler Gäste an Gewicht verliert. Neue Zielgruppen bringen Chancen, erhöhen aber zugleich den Druck auf Produkt, Betrieb und Positionierung. Dass die Auslastung 2025 am Ende doch wieder knapp über 80 Prozent lag, ist vor allem einem starken vierten Quartal zu verdanken. Auch auf der Angebotsseite zeigen sich Spannungen. Leipzig hat sich nach Anzahl der Apartments in die Top5 geschoben, bei gleichzeitig stagnierender Nachfrage. Für Anett ist das ein klares Warnsignal. Ihr Urteil ist eindeutig: für Investoren derzeit kein Markt für weiteres Wachstum. München und Berlin bleiben die stabilsten Standorte, Hamburg steht weiterhin ganz oben auf den Expansionslisten, Frankfurt am Main leidet weiter an Überangebot. Das Gespräch ist ein kleiner Vorgeschmack auf die SO!APART am 18. und 19. November in Berlin. IMMOBILÈROS ist Medienpartner und ich bin gespannt, wie die Branche diese Verschiebungen selbst einordnet: wie viel Flexibilität das Produkt wirklich verträgt, wo die Grenzen liegen und was vom ursprünglich so geschätzten Gastgebertum am Ende bleibt.

„Viele potentielle Erwerber wissen nicht, dass sie nicht durch die Finanzierung kommen“: Markus Sack, Leiter der Niederlassung Nord der DORNIEDEN Gruppe, legt den Finger in die Wunde. Und er geht noch von einer weiteren Welle aus, bestehend aus all denen, die ihre Anschlussfinanzierung nicht mehr bezahlen können. Wohnen im Eigenheim bleibt weiter der Traum vieler, doch so einfach werden Träume nicht wahr. Gleichzeitig zeigt Markus, wie auf diese Lage reagiert werden kann „Ein einziger Architektenentwurf in irgendeinem Bundesland, in einer Stadt, an einer Straße bringt dir nicht den Hebel, den du brauchst“, sagt er, „sondern du musst dieses Gebäude am besten vielfach gebaut haben, dadurch reduzieren sich die Baukosten.“ Was in der Theorie nach Skalierung klingt, stößt in der Praxis schnell an Grenzen. „Wir haben mal versucht, einen Grundriss zu konzipieren, der über vier, fünf Bundesländer funktioniert hätte. Irgendwann haben die Architekten aufgegeben, weil es einfach zu kompliziert war.“ Das gilt auch für Förderungen: Wenn man dann endlich die Baugenehmigung hat, gibt es die Förderung nicht mehr. Natürlich sprechen wir über den Bauturbo und über die Kommunen. Eigentlich ist das Instrument gut gedacht, meint Markus, doch dann: ist bald Kommunalwahl, muss man mal darüber nachdenken und schon „bin ich in der Warteschleife“, so Markus. Also geht DORNIEDEN auch ganz eigene Wege, über einen sprechen wir: als ein Partner bei der Gründung einer Wohnungsgenossenschaft in Meerbusch. Ein langfristiges Projekt, was aber auch nur mit Verlässlichkeit funktionieren kann.

„Wenn ich Tegel gemacht hätte, wäre es längst fertig“: Reinhard Müller hat bewiesen, dass er es kann. Er ist der Ideengeber hinter dem EUREF Campus in Berlin und in Düsseldorf. Der studierte Architekt besteht darauf: „Das ist keine Raketentechnik, das ist einfach nur unternehmerisches Wollen und Umsetzen.“ Über 600 Millionen flossen in das Berliner Projekt, das am Anfang eben auch von einer Bürgerinitiative gestoppt werden sollte, die von den Grünen initiiert war. Mehr als 7.500 Menschen arbeiten inzwischen auf dem Areal, das aus einem ehemaligen Gaswerksgelände entstanden ist und heute als Reallabor für Energie, Mobilität und neue Arbeitswelten gilt. „Ich wollte zeigen, dass regenerative Energie günstiger sein kann als fossile.“ Das hat er geschafft, auch wenn ihm viele einen Knall im Kopf unterstellten. Er beschreibt, warum Düsseldorf der richtige Standort ist, welcher noch in Deutschland in Frage kommen würde. Wie er junge Menschen für das Projekt begeistert und warum Kunst eine so große Rolle auf dem Campus spielt. Reinhard Müller könnte das Motto erfunden haben: Machen ist wie Wollen, nur krasser. Und irgendwie ist es das auch, wenn Reinhard Müller sagt: „Was ich gemacht habe, können sie alles auf der Hannover Messe kaufen, das müssen sie nur einsetzen und es einfach tun.“ Wenn doch alles so einfach wäre. Ein Podcast-Gast, der klar verlangt: Weniger palawern, mehr machen.

 “Heute muss die ganze Story von A bis Z stimmen. Wenn früher mit dem Fernglas drauf geschaut wurde, dann nimmt man heute das Mikroskop.“ Dr. Markus Kraft von der RECON AG skizziert mit diesen zwei Sätzen das heißeste Thema, das es derzeit gibt: Finanzierung und Refinanzierung. Ob es nun aus seiner Sicht Moderation oder Mediation heißt: Es bleibt schwierig. Markus erklärt die meist hybriden Strukturen der Prolongationen, spricht über Mezzanine-Geber und deren Wundenlecken. Ich lerne: Joint Ventures rücken verstärkt in den Fokus, weil Mezzanine-Geber merken, dass ihnen Kontrollrechte fehlen und sie dann doch „lieber auf dem Beifahrersitz Platz nehmen und in das Steuer greifen können“. Family Office treten als Kapitalgeber in den Vordergrund, aber auch als Zielgruppe für Markus: Dauermandate für Portfoliobereinigungen gibt es bei der RECON AG verstärkt. Wir sprechen über Finanzierungshygiene als Voraussetzung für Spielräume, ob Sale-and-Lease-back ein neuer Trend ist, über Worst-Case-Szenarios, die unbedingt auf den Tisch gehören, über Schmerzen bei Restrukturierungen und die Bedeutung von Kontrollverlust. Markus hat auch eine Antwort auf eine Dauerbrenner-Frage von mir: Ist Kapital da und wenn ja, wo kommt es her. Markus soll auch der vorletzte Satz gehören: „Trübsal ist keine gute Finanzierungsstrategie.“

„Die Investoren haben auf Hold geschaltet.“ Das ist auch in den Augen von Dr. Karl Reinitzhuber nicht verwunderlich, wenn man auf die aktuellen geopolitischen Umgebungsvariablen schaut. Trotzdem konnte der CEO der ADLER Group in diesem und im vergangenen Jahr bereits mehrere Projekte verkaufen, ein paar, wie der Steglitzer Kreisel, warten noch auf Käufer. Karl Reinitzhuber erklärt die Logik hinter den Verkäufen und spricht über sein Lieblingsprojekt: das OSTFORUM in Leipzig. Ein Quartier mit Büro, Wohnen und Einzelhandel, Blick ins Grüne, ikonischer Fassade, fußläufig zur Innenstadt. Liebling hin oder her: Auch das OSTFORUM steht auf der Verkaufsliste. Karl Reinitzhuber erklärt die Strategie der Portfoliobereinigung, über Leerstand, Mieten und Investitionen in den Bestand und über die Vergesellschaftungsdebatte in Berlin. Der Ausblick auf das Jahr 2026  klingt mit Karl Reinitzhuber so: „Wenn das Geschehen bei ADLER nicht als besonders spektakulär, sondern vorhersehbar und sogar ein bisschen langweilig empfunden wird, dann haben wir genau das erreicht, was wir wollen.“