Immobiléros - Der Podcast für die Immobilienszene Archiv

„Wir landen mit sehr großer Wahrscheinlichkeit bei 20 Euro netto kalt pro Quadratmeter.“ Und das soll bezahlbarer Wohnraum sein? Wie das funktioniert, will Architekt Van Bo Le-Mentzel zeigen. Mit seinem Unternehmen Gemeinwohlbau entwickelte er ein Wohnkonzept, bei dem nicht der Quadratmeterpreis, sondern die absolute Mietbelastung im Mittelpunkt steht. Dafür setzt er auf gerade einmal neun Quadratmeter große Individualstudios mit eigener Küche und eigenem Bad, ergänzt durch Gemeinschaftsflächen. Die Warmmiete soll bei 330 Euro beginnen. Doch lässt sich ein solches Konzept tatsächlich wirtschaftlich umsetzen? Ein erstes Grundstück in Berlin-Tegel ist bereits gekauft. Das Kapital für die Projektentwicklung soll unter anderem über Genussrechte eingeworben werden, alles bleibt im Bestand. Van Bo Le-Mentzel beschäftigt sich schon lange mit der Frage, wie sich auf möglichst wenig Fläche wohnen lässt. Bekannt wurde er mit seinen Hartz-IV-Möbeln und seinem Engagement in der Tiny-House-Bewegung. Ist das eine Antwort für den lahmenden Mehrgeschossbau? Van Bo hat viele Argumente, weiß, warum Baulücken gefüllt werden sollten und wie sein Blick auf Bestandsimmobilien ist.

„Ein Flughafen denkt in Sommer- und Winterflugplan und nicht in 35 Jahren Immobilienzyklus. Genau da liegt das Spannungsfeld: Wir müssen Immobilien schneller und viel enger mit dem Kerngeschäft zusammendenken.“ Und schon bin ich mit Kilian Huneke mittendrin im Thema Corporate Real Estate Management (CREM). Denn was passiert, wenn sich das Business immer schneller verändert, die Immobilie aber nun mal immobil ist? Wenn Produktionsstandorte über Jahrzehnte gewachsen sind, Anforderungen sich verändern, Flächen nicht mehr passen und plötzlich die Frage im Raum steht: Brauchen wir diesen Standort überhaupt noch? Kilian ist Stadtplaner und Strategieberater bei Drees & Sommer und beschäftigt sich genau mit diesen Fragen. Also sprechen wir darüber, warum CREM in vielen Unternehmen noch ziemlich fragmentiert organisiert ist. Warum es eben nicht reicht, mal ein Büro umzubauen und zu glauben, damit hätte man auch die Arbeit neu gedacht. Und warum Immobilien viel näher an das Kerngeschäft rücken müssen. Es geht um Standorte, die geschlossen oder konsolidiert werden, um die eher ungeliebte Betreiberverantwortung und um eine Reifegradanalyse, bei der Stufe fünf zwar ziemlich schön klingt, aber eben nicht für jedes Unternehmen das richtige Ziel sein muss.

„Damit wird massiv Investorenvertrauen zerstört. Aber Achtung, nicht nur in Berlin, sondern deutschlandweit und nicht nur im Wohnungsmarkt, sondern generell für den Investitionsstandort Deutschland.“ Das sagt Jürgen-Michael Schick über die Enteignungsdebatte. Seine Beschreibung des politischen Umgangs mit Unternehmern lautet: „Die Politik sagt: ‚Ich will dein Geld, aber deinem Handeln misstraue ich.‘“ Berlin deshalb abschreiben? Da widerspricht er entschieden. Derselbe Markt, aus dem sich manche Eigentümer verabschieden, bietet anderen den Einstieg, auf den sie gewartet haben. Käufer können wieder stärker verhandeln. Während der Marktbericht von Schick Immobilien für das erste Halbjahr noch weitgehend stabile Preise ausweist, beobachtet Jürgen-Michael Schick neue Abschläge. Auf der EXPO REAL sprach ich mit ihm darüber, welche politischen Forderungen die Rechnung tatsächlich verändern und wann aus einem Risiko eine Kaufgelegenheit wird. Auch die eigene Branche nimmt er in die Pflicht: „Wenn wir nicht kommunizieren, dann reden halt andere über uns.“

„Ich freue mich ja tatsächlich über jeden Stau, in dem ich stehe, weil ich immer denke: Oh, die Leute fahren ins Büro, ist doch wundervoll.“ Das sagt Julia Siegers, Country Managerin von Immofinanz in Deutschland. Obwohl der Markt gerade wenig Anlass für Euphorie bietet und um jeden Mieter gekämpft wird, ist Julia optimistisch. Das ist aber nur ein kleiner Teil des Podcastes. Denn eigentlich bin ich bei Julia, weil sie etwas initiiert hat, was meine Aufmerksamkeit einforderte: Sie hat das kaufmännische Property Management für ALTO, LARGO und das von Renzo Piano entworfene FLOAT – zusammen knapp 90.000 Quadratmeter Bürofläche – zurück in das eigene Haus geholt und verzichtet auf einen Dienstleister. Technik und Facility Management bleiben extern. Es geht nicht um die Pauschal-Formel ‚Intern ist besser als extern‘, sondern darum, wo ein Eigentümer Wissen und Verantwortung selbst behalten will und sollte, um Effizienz, um Organisation und das Team. Über letzteres und die neuen Aufgaben sprechen wir und auch darüber, ob sich das Modell auf andere Portfolios und Assetklassen übertragen lässt. Office mal anders, selbstverständlich mit einem Blick auf den Düsseldorfer Markt.

„Alter ist eine Einstellung.“ Kurz und knapp bringt Felix von Braun, CEO der DPF Group, auf den Punkt, was die Gesellschaft beschäftigt. Denn auch wenn alle lange selbstbestimmt leben wollen: Es braucht Konzepte. Denn beim Wohnen im Alter geht es längst nicht mehr nur um Pflege oder klassische Seniorenresidenzen. Mit Livree bringt die DPF Group dafür gerade ein neues Drei-Sterne-Konzept an den Start, Miete um die 2.000 Euro. Es soll die Erfahrungen aus dem Premiumsegment von Tertianum und aus dem Concierge-Geschäft von RAS Service Group in ein deutlich breiteres, preisgünstigeres Angebot übertragen. Die ersten Projekte sind in Essen und Duisburg geplant, insgesamt sollen mit dem Projektentwickler Blankbau Gruppe zehn Häuser in Nordrhein-Westfalen entstehen. Wir sprechen darüber, warum für Felix ein „Kümmerer“ im Haus wichtiger ist als maximale Digitalisierung, weshalb Livree ohne klassischen Generalmietvertrag auskommen soll und warum genau dieses Modell für Betreiber, Eigentümer und Banken interessant sein kann. Und wir reden darüber, wie groß der Markt tatsächlich ist, warum aus dem demografischen Wandel noch lange kein Selbstläufer wird und was Senior Living künftig leisten muss, damit Menschen ihr vertrautes Zuhause überhaupt freiwillig gegen eine neue Wohnform eintauschen.

„Es geht nicht darum, teure Mieten noch teurer zu machen. Es geht einfach nur darum, Marktrealitäten zu erschaffen.“ Tomek Piotrowski weiß, dass kaum ein Thema in der Immobilienbranche so kontrovers diskutiert wird wie die Mietoptimierung. Der Investor setzt dabei bewusst auf den persönlichen Dialog statt auf Standardschreiben. Nach eigenen Angaben hat er mehr als 2.000 Mietergespräche selbst geführt und dabei Mieterhöhungen von über 100 Prozent einvernehmlich umgesetzt. Im Podcast erklärt er, warum aus seiner Sicht wirtschaftlicher Erfolg und soziale Verantwortung kein Widerspruch sind, wie sich Vertrauen aufbauen lässt und weshalb Mietoptimierung für ihn lange vor der eigentlichen Mieterhöhung beginnt. Tomek erzählt außerdem von seinem ungewöhnlichen Weg vom Schauspiel über ein gescheitertes Start-up bis in die Immobilienbranche, spricht über Investments in B-, C- und D-Lagen, die Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes und darüber, warum Fehler oft die wertvollsten Erfahrungen sind. Seine Investmentphilosophie bringt er schließlich mit einem Satz auf den Punkt: „Es gibt nicht den perfekten Deal. Es gibt den richtigen Deal zur richtigen Zeit.“

„Leerstand macht immer Spaß“: Wer das in der aktuellen Situation in der Immobilienbranche sagt? Carl Jobst und Julius Hendrich Junicke, es spricht also der Mittelstand. Für die JUNiCKE Gruppe steckt dahinter allerdings eine ziemlich klare Strategie: Bestand nicht nur verwalten, sondern weiterdenken. Flächen entwickeln, neue Nutzer finden und bei manchen Grundstücken schon heute überlegen, was dort in ein paar Jahren entstehen könnte: eine Art Landbanking. Ich treffe die beiden Familienunternehmer gut zwei Jahre nach unserem ersten Podcast, den sie in diesem Jahr auch unterstützen, wieder. Warum haben Bestandshallen gerade einen entscheidenden Vorteil gegenüber Neubauten, wie funktioniert der Ankauf bei einem sehr großen Angebot? Was haben sie gekauft? Welche Rolle spielt Defense? Und welche Wohnen? Wir schauen nach Braunschweig, Hannover und Magdeburg, denken laut über die Schwäche der Autoindustrie nach, und reden über die Bereiche, in denen die Lage besser aussieht. Natürlich spielt der Mittelstand eine entscheidende Rolle, die Nähe zu den Mietern, die wiederum als Netzwerk durchaus als ein Mittel gegen Leerstand genutzt werden können. Und Jobst und Julius schauen auf die EXPO. Was erwartet uns da?

„Man darf kein EXPO-Gelände bauen, das hinterher als Ruine rumsteht.“ Rudi Scheuermann von ARUP denkt die EXPO 2035 deshalb vom Ende her: Was bleibt, wenn die sechs Monate Weltausstellung vorbei sind? Infrastruktur, neue Verbindungen, entwickelte Flächen und im besten Fall Orte, die Berlin und Brandenburg noch Jahrzehnte später nutzen. ARUP gehört inzwischen zu den zehn Gesellschaftern der EXPO 2035 Berlin Beteiligungsgesellschaft der Deutschen Wirtschaft. Zuvor hatte das Unternehmen bereits in einer Studie untersucht, wie die Weltausstellung langfristig auf Stadtentwicklung, Mobilität, Infrastruktur und gesellschaftliche Teilhabe wirken könnte. Rund 250.000 Besucherinnen und Besucher sollen täglich zum EXPO-Gelände gelangen. Dafür braucht es leistungsfähige Verkehrsverbindungen. Nach der Ausstellung können sie darüber entscheiden, ob sich auf den erschlossenen Flächen Unternehmen und Start-ups ansiedeln und neue Quartiere entstehen. Die Olympischen Spiele in Paris sind für Rudi ein Beispiel dafür, was eine Großveranstaltung über ihren eigentlichen Anlass hinaus auslösen kann. Denn neben Milliardeninvestitionen und Stadtentwicklung steht eine grundsätzliche Frage im Raum: Kann Deutschland solche Großprojekte überhaupt noch umsetzen und dabei die Menschen mitnehmen? Wir sprechen darüber, weshalb die EXPO zum Experimentierfeld für neue Technologien werden könnte, warum Berlin seine Entwicklung stärker als Gesamtstadt denken müsste und was sich aus Osaka sowie der gescheiterten Hamburger Olympiabewerbung lernen lässt. Sein Anspruch ist jedenfalls groß: „Das wird einen Zusammenhalt schaffen, der deutlich über Berlin hinausgeht. Der wird auf Deutschland wirken und auch über das Land hinaus eine Sogwirkung mit sich bringen, wenn man das richtig angeht. Und das wollen wir richtig angehen.“

„Man entwickelt ein Quartier nicht nur für eine Marktsituation. Man kennt die Veränderung vielleicht noch nicht, aber man muss flexibel reagieren können.“ Es ist bereits mein drittes Gespräch mit Britta Barth von der B & L Gruppe über das HAFENPARK QUARTIER. Als wir uns zum ersten Mal getroffen haben, war vieles noch Baustelle. Heute stehen wir in einem Muster-Penthouse, nebenan wächst das Büroensemble und das Quartier nimmt immer mehr Gestalt an. Dazwischen liegen mehrere Jahre Projektentwicklung. Jahre, in denen Pandemie, Zinswende, Inflation, Lieferkettenprobleme und der Wandel des Büromarktes die Planungen immer wieder auf die Probe gestellt haben. Das HAFENPARK QUARTIER wurde in dieser Zeit weiterentwickelt und an veränderte Anforderungen angepasst. Mit Britta spreche ich darüber, wo diese Anpassungen notwendig waren, was Unternehmen heute von Büroflächen erwarten und weshalb Qualität allein nicht mehr reicht, wenn Flexibilität und ein funktionierendes Quartier fehlen. Und natürlich habe ich sie auch gefragt, wie sehr sie das HPQ vermissen wird, wenn es tatsächlich einmal fertig ist.

„Wir schauen tatsächlich mehr auf den Immobiliennutzer. Die Immobilie ist letztlich Mittel zum Zweck.“ Das sagt Klaus Busch von CoRE Solutions. Er ist zum zweiten Mal bei IMMOBILÈROS zu Gast. Beim ersten Gespräch fiel der schöne Satz: „Krisenzeit ist Leasingzeit.“ Das gilt immer noch. Doch auch diesmal gilt: Wer Immobilienleasing erst entdeckt, wenn die Liquidität bereits knapp und die eigene Immobilie der letzte Strohhalm ist, kommt zu spät. Wir sprechen darüber, welche Segmente derzeit funktionieren. Klaus sieht Potenzial bei Pharma, Betreutem Wohnen und Defense. Gerade bei Defense kann die Immobilie zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor werden: Den Auftrag gewinnt mitunter nicht das Unternehmen mit dem besten Produkt, sondern jenes, das überhaupt über die nötigen Flächen verfügt, um produzieren zu können. Wir reden außerdem darüber, warum Banken durchaus finanzieren wollen, regulatorische Vorgaben ihnen aber Grenzen setzen. Warum CoRE Solutions gern deutlich mehr mit Bestandsimmobilien machen würde. Und warum ausgerechnet die häufig übersehenen kirchlichen und diakonischen Betreiber für Finanzierer interessant sein können. Es geht um Langfristigkeit und Miethöhen, die aktuellen Bremsklötze in Deutschland und die Rolle des Wohnens. Und wir klären, weshalb Immobilienleasing heute ein Nischenprodukt ist, während vor der Finanzkrise praktisch jede Bank eine eigene Immobilien-Leasinggesellschaft hatte.

„Ich glaube nicht, dass AI die Jobs in der Immobilienbranche vernichtet. Ich glaube eher, dass sie die Jobs deutlich attraktiver und schöner machen kann.“ Über künstliche Intelligenz redet derzeit fast jeder. In vielen Hausverwaltungen treffen diese Debatten allerdings auf Prozesse, die seit Jahren kaum verändert wurden. Léon Bamesreiter kennt diese Lücke nicht nur aus dem Pitchdeck. Als Eigentümer hat er selbst erlebt, wie langsam, analog und intransparent Hausverwaltung häufig funktioniert und daraufhin reltix gegründet. Sein Ansatz: keine klassische Hausverwaltung mit etwas mehr Software, sondern eine digitale Infrastruktur für die Immobilienwirtschaft. Mehrere Tausend Wohn- und Gewerbeeinheiten verwaltet reltix bereits. Dabei soll es nicht bleiben. Léon will eine Plattform entwickeln, die unterschiedliche Akteure miteinander verbindet, Daten nutzbar macht und Prozesse weitgehend automatisiert. Die Aktenordner einfach auf dem Bildschirm nachzubauen, wäre schließlich noch keine Innovation. Wir sprechen über den AI-Hype in der Branche, Daten und Schnittstellen, den Fachkräftemangel in der Hausverwaltung – und darüber, warum Innovation längst nicht überall auf Begeisterung stößt.

„Es ist schwierig für mich zu akzeptieren, wenn Kommunen äußern, dass sie keine Präzedenzfälle mit dem Bauturbo schaffen wollen.“ Michael Garstka von der LIST Gruppe weiß, wovon er spricht: Gemeinsam mit der Stadt Osnabrück schafft er mithilfe dieses Instruments Baurecht für rund 150 geförderte Wohnungen. In Detmold wiederum entwickelt die städtische Stadtentwicklungsgesellschaft das Quartier am Hornschen Tor weitgehend in Eigenregie, mit LIST als Totalunternehmer. Zwei Projekte, zwei Städte und zwei Beispiele dafür, dass Projektentwicklung auch unter schwierigen Marktbedingungen funktionieren kann. Regelmäßige IMMOBILÈROS-Hörer wissen es: Michael ist nicht zum ersten Mal mein Gast. Wir können also Bilanz ziehen beim Service Development. Um nicht lange drum herumzureden, hier noch ein paar Aussagen von ihm: „Geförderter Wohnungsbau spielt bei uns tatsächlich jetzt eine große Rolle.“ „Wo wir ins Eigentum gehen, realisieren wir die Sachen nur mit einem gesicherten Exit.“ Und über fest vereinbarte Fertigstellungstermine sagt Michael: „Es ist natürlich schon ein großes Risiko. Ohne dass du dem Auftraggeber, Städten, Institutionellen dieses Risiko nimmst, hast du keinen Mehrwert für die.“

„Natürlich ist es einfacher, Dinge zu wiederholen, als sich selbst neu zu erfinden. Dazu braucht man eine gute Idee, aber dann am Ende auch wirklich den Mut, das zu machen.“ Armin Panahi und Randi Mara Schumacher – zusammen PASCH – stellen eine These auf, die der Immobilienbranche durchaus wehtun dürfte: Wir bauen heute technisch besser denn je, gestalterisch werden unsere Gebäude aber immer ähnlicher. Während in Exposés von Individualität, Qualität und Design die Rede ist, entstehen häufig Wohnungen, die sich kaum noch unterscheiden. Randi und Armin wollen genau das ändern, sind dafür in verschiedenen Assetklassen unterwegs und für mich derzeit eines der Duos, die wirklich Veränderungen vorantreiben. Wir sprechen darüber, warum schon eine anders platzierte Wand einen größeren Unterschied machen kann als teure Materialien, räumen mit dem Mythos auf, dass gutes Design nicht mehr kosten muss und warum Innenarchitektur weit vor Möbeln und Dekoration beginnt. Außerdem geht es um Marketingfloskeln in Exposés, den tatsächlichen Mehrwert von Design für Investoren und Eigentümer und die Frage, warum Projekte konsequent von innen nach außen gedacht werden sollten.

„Wir sitzen auf einer Scholle, die schmilzt. Wir können an alten Strukturen festhalten und darum kämpfen, wer als Letzter darauf stehen bleibt. Oder wir lernen schwimmen, helfen uns gegenseitig und gestalten den Wandel. Der Prozess ist nicht mehr aufzuhalten.“ Mit diesem Bild beschreibt Anja Knoll weit mehr als nur die aktuelle Marktlage. Die Geschäftsführerin der TINGLEV Elementfabrik, die mit Blähton baut, spricht über Innovation, Führung und den Mittelstand, über den Mut, gewohnte Denkmuster zu hinterfragen, und darüber, warum aus ihrer Sicht nicht fehlende Ideen das Problem sind, sondern fehlender Raum, sie auszuprobieren. Außerdem erklärt sie, weshalb serielles Bauen bis heute missverstanden wird. Jedes Gespräch mit Anja ist immer ein Genuss, weil sie so genau eben nicht nur die Branche seziert, sondern sich mit Philosophie beschäftigt, mit Führungskultur, ihren Mitmenschen, dem gesellschaftlichen Miteinander. Sie wirbt für mehr Eigenverantwortung, eine gelebte Fehlerkultur und einen anderen Blick auf den Wandel. Ihr Appell lautet: „Wir erzählen uns derzeit in Deutschland lieber, warum es nicht geht. Wir verwenden unglaublich viel Energie darauf, warum etwas nicht geht, statt es einfach auszuprobieren.“