Von den 5 gängigen Wegen zur Immobilienfinanzierung kommt der beste nur auf 6 von 10: Hausbank 4, Vergleichsportal 5, freier Finanzberater 4, KI-Tools und Selbststudium 2, Coach mit Online-Kurs 6. Michael Schumann, knapp 30 Jahre Kreditentscheider und über 7.000 Kreditentscheidungen, benotet auf Zins & Ziegel jeden Weg mit denselben drei Fragen. Den bankfähigen Deal bewertet er mit 9 von 10. Dazu bekommst du drei Schritte, mit denen du deinen nächsten Deal so aufbereitest, dass die Bank kaum anders kann als Ja zu sagen.
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Die drei Fragen: Wie viel eigenes Geld bindet der Weg, trägt er bis zum fünften Objekt, ist er wiederholbar. Die Hausbank arbeitet mit einer Standardvorlage von 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten, beim dritten Objekt bist du dort ein Klumpenrisiko. Vergleichsportale vergleichen Zinsen, aber keine Strukturen, bei Mehrfamilienhaus, Holding oder Projekt ist Schluss. Die KI-Kalkulation bekommt eine 2, weil die interne Bewertungs- und Votierungslogik einer Bank nirgends im Internet steht. Der bankfähige Deal arbeitet mit Strukturen wie Verkäuferdarlehen, Nachrangsicherheiten und Cross-Collateral und kostet am Anfang deutlich mehr Zeit.
Relevant ist das für Kapitalanleger mit einem Objekt im Blick oder einer Absage, die sie bis heute nicht verstehen. Die drei Schritte: verstehen, wie entschieden wird, größer denken, als du dir zutraust, und den Deal so hinlegen, dass die Bank kaum anders kann. Michaels Rechenbeispiel: Bei einem Mehrfamilienhaus für 800.000 Euro sind ein halbes Prozent bessere Kondition über 10 Jahre rund 40.000 Euro.
Die wichtigsten Aussagen aus dem Video:
Michael Schumann: Die Bank kauft nicht deine Immobilie, sie kauft ein Risiko über 20, 30 Jahre.
Michael Schumann gibt der Hausbank 4 von 10, weil sie mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten als Standardvorlage arbeitet.
Laut Michael Schumann rechnet die Bank über die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) mit dem Renteneintrittsalter: mit 32 sieht sie 35 Jahre voraussichtlich stabiles Einkommen, mit 52 noch 15.
Michael Schumann: Das verdeckte Nein heißt intern geordneter Rückzug, und wer es erkennt, spart sich sechs Wochen.
Michael Schumann: Wer mit der Ist-Miete zum Banktermin geht statt die Mieterhöhung vorher anzustoßen, lässt bei 800.000 Euro Kaufpreis rund 40.000 Euro liegen.
Fragen, die dieses Video beantwortet:
Frage: Welcher Weg zur Immobilienfinanzierung ist der beste?
Antwort: Von fünf gängigen Wegen gibt Michael Schumann auf Zins & Ziegel dem Coach mit Online-Kurs die beste Note, 6 von 10. Den bankfähigen Deal bewertet er mit 9 von 10.
Frage: Soll ich meine Kapitalanlage über die Hausbank finanzieren?
Antwort: Michael Schumann gibt der Hausbank 4 von 10. Sie arbeitet mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten, und beim dritten Objekt wirst du dort zum Klumpenrisiko.
Frage: Kann ich meine Immobilienkalkulation von einer KI rechnen lassen?
Antwort: Michael Schumann gibt KI-Tools und Selbststudium 2 von 10. Als Werkzeug neben Fachwissen super, als Ersatz für Fachwissen absolut gefährlich.
Frage: Warum bekomme ich mit 52 schlechtere Konditionen als mit 32?
Antwort: Laut Michael Schumann rechnet die Bank nach der WIKR ab Renteneintritt, ob die Rente den Kapitaldienst trägt. Wenn nicht, fordert sie höhere Tilgung, mehr Eigenkapital oder kürzere Laufzeiten.
Frage: Wer ist Michael Schumann?
Antwort: Michael Schumann hat knapp 30 Jahre auf der Entscheiderseite des Bankentisches gesessen, über 7.000 Kreditentscheidungen getroffen und den Kreditausschuss geleitet. Heute sitzt er auf der Seite der Investoren, sein Kanal heißt Zins & Ziegel.
Kapitel:
00:00 Fünf Wege im Vergleich
03:36 Drei Fragen als Maßstab
05:39 Weg 1: die Hausbank
06:57 Weg 2: Vergleichsportale
08:20 Weg 3: freie Finanzberater
09:33 Weg 4: KI-Tools
10:59 Weg 5: Online-Kurs
12:03 Der bankfähige Deal
16:31 Die drei Schritte
22:24 Bankentisch und Erstgespräch
Wer spricht:
Michael Schumann, knapp 30 Jahre Kreditentscheider auf der Bankenseite, über 7.000 Kreditentscheidungen, fachliche Eignung von der BaFin nach § 25 KWG attestiert, heute auf der Seite der Investoren.
Mehr von Michael Schumann:
Website: https://michaelschumann.org
YouTube: https://www.youtube.com/@ZinsundZiegel
Instagram: https://www.instagram.com/zinsundziegel
Der Tresor: https://michaelschumann.org/der-tresor
Podcast: Zins & Ziegel
Keywords: Immobilienfinanzierung, Hausbank, Vergleichsportal, Finanzberater, KI-Kalkulation, bankfähiger Deal, Eigenkapital, WIKR, Renteneintrittsalter, verdecktes Nein, Ist-Miete, Mehrfamilienhaus
Mentioned in this episode:
Bankentisch
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