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#029 - Lizenz zum Gelddrucken? Was beim Kauf ohne Eigenkapital wirklich geht

15 Minuten
Wer ohne Eigenkapital kauft, hat angeblich die Lizenz zum Gelddrucken. Ex-Bankvorstand Michael Schumann hat über 25 Jahre in der S-Finanzgruppe genau solche Kreditanträge entschieden und auch abgelehnt. Sein Urteil: Es ist kein Gelddrucken, sondern ein Immobiliendeal mit Risiko, denn Geld ist liquide, Immobilien sind es nicht.

Du erfährst, warum Eigenkapital ein scheues Reh ist und wie du es im Garten behältst, wie der Drei-Buchstaben-Trick im Kaufvertrag funktioniert und was die Bank dazu sagt, warum ein Verkäuferdarlehen Fremdkapital bleibt und nur über eine GmbH-Struktur mit qualifiziertem Rangrücktritt als Eigenkapital zählt, und welche Ersatzsicherheiten der Kreditausschuss wirklich akzeptiert. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Verhandle bei jedem Deal mit, nach welchen Bedingungen dein Eigenkapital zu dir zurückkommt, und zwar deutlich vor zehn Jahren.

Mach die Strukturierung der Nebenkosten von Anfang an transparent, informiere Bank und Banker offen, denn nicht zu kommunizieren ist keine Option.

Frag bei größeren Deals 10 bis 20 Banken an und arbeite heraus, welche Bank deine Variante mitgeht.

Timestamps

0:00 Lizenz zum Gelddrucken oder Guru-Märchen

0:45 Warum Michael das viel zu risikoreich findet

1:53 Unendliche Eigenkapitalrentabilität

2:09 Eigenkapital ist ein scheues Reh

3:31 Gib dein Eigenkapital nicht beim ersten Deal raus

4:20 Rollierendes Eigenkapital und was die Bank davon hält

4:58 Der Drei-Buchstaben-Trick im Kaufvertrag

5:37 Wie Banken auf die Nebenkosten reagieren

7:17 Warum du mehrere Banken brauchst

7:39 Verkäuferdarlehen ist kein Eigenkapital

8:45 Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt

10:21 Ersatzsicherheiten, unbelastete Immobilie und Aktiendepot

11:54 Family and Friends und vorweggenommene Erbfolge

12:27 Vom Bittsteller zum Wunschkunden

13:35 Der Tresor und der persönliche Zoom

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#028 - Mit leeren Taschen zur Bank? Wie Finanzierung ohne Eigenkapital wirklich läuft

18 Minuten
Mit leeren Taschen zur Bank, wirst du da ausgelacht? Ex-Bankvorstand Michael Schumann sagt klar: Nein. Du wirst wertschätzend behandelt, es werden saubere Gespräche geführt. Was passiert, wenn dein Pitch-Deck zu dünn ist: Du wirst aus dem Prozess herausberaten.

Du erfährst, warum es weiterhin Banken gibt, die 100% und sogar 110% Finanzierung machen, welche Bruttomietrendite und welche DSCR dein Deal dafür braucht, wie du die Kaufnebenkosten über den Verkäufer in den Kaufvertrag bekommst, warum ein Ratenkredit deine Bonität zerlegt, wie du Kapital über ETF oder Tagesgeld aufbaust und was beim Mahnstatus wirklich passiert. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Prüfe ehrlich, ob du wirklich kein Eigenkapital hast oder Depot und Bausparvertrag nur nicht liquidieren willst. Guthaben zeigen zu können zählt.

Verhandle mit dem Verkäufer, dass er die Kaufnebenkosten übernimmt, und lass das im Kaufvertrag integrieren.

Finger weg vom Ratenkredit als Eigenkapitalersatz. Er steht in der Schufa und fällt dir bei den Folgedeals auf die Füße.

Timestamps

0:00 Mit leeren Taschen zur Bank

1:00 Wirst du ausgelacht oder herausberaten

1:45 100% Finanzierung gibt es noch

2:38 Der Deal muss sich rechnen, 7 bis 8% Bruttomietrendite

3:35 DSCR, wann die Bank mitgeht

4:10 Hast du wirklich kein Eigenkapital

5:19 110% Finanzierung und saubere Bonität

6:08 Substanz und Standort entscheiden

6:49 Der Verkäufer übernimmt die Kaufnebenkosten

7:50 Warum der Ratenkredit dich teuer zu stehen kommt

9:46 Eigenkapital über ETF ansparen

11:13 Politische Börsen und Volatilität

12:31 Die konservative Variante Tagesgeld

12:57 Das unterschätzte Risiko Anschlussfinanzierung

14:13 Mahnstatus 1 bis 4 und Darlehenskündigung

16:03 Der fatale Denkfehler ohne Eigenkapital

16:36 Portfolio gesund aufbauen statt blind skalieren

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#027 - Nur der niedrigste Zins? Warum du damit am Ende draufzahlst

15 Minuten
Alle jagen den Niedrigstzins. Genau diese Jagd kostet dich am Ende Geld. Ex-Bankvorstand Michael Schumann erklärt dir, warum die Nachkommastelle beim Zinssatz nicht darüber entscheidet, ob deine Finanzierung gut oder schlecht ist.

Du erfährst, warum die Strukturierung wichtiger ist als der Zins, wie Finanzierungsvolumen und Zinssatz zusammenhängen und warum die Bank dir bei reiner Zins-Optimierung das Eigenkapital aus der Tasche zieht. Michael zeigt dir, wann sich eine tilgungsfreie Anlaufzeit lohnt, welche Zinsbindung zu deinem Investment Case passt, wie hoch deine Anfangstilgung sein sollte, wann du auf die Sondertilgung verzichten kannst und wie du mit Banken und Vermittlern auf Augenhöhe verhandelst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Akzeptiere 0,1 Prozent mehr Zins, wenn du dafür 18 Monate tilgungsfreie Anlaufzeit bekommst, das ist direkte Liquidität auf deinem Konto.

Als Kapitalanleger schließt du besser 1,1 bis 1,3 Prozent Anfangstilgung ab statt 2 Prozent, damit der Überschuss bei dir bleibt und nicht bei der Bank.

Hol dir mehrere Angebote und leg sie offen auf den Tisch, statt Geschäftspartner gegeneinander auszuspielen.

Timestamps

0:00 Warum Zins-Jäger am Ende draufzahlen

0:46 Alle reden vom Zins, was ist wirklich wichtig

1:32 Strukturierung schlägt Nachkommastelle

1:55 Finanzierungsvolumen und dein Eigenkapital

2:56 Tilgung und tilgungsfreie Anlaufzeit

3:50 Zinsbindung, wie lange schließt du ab

4:35 15 Jahre für den strammen Buy-and-Holder

5:46 Dein Investment Case entscheidet das Laufzeitband

6:38 Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

7:25 Ritt auf der Zinsstrukturkurve und sein Risiko

8:36 Reichen 2 Prozent Anfangstilgung

9:15 Eigennutzer, warum du hier hoch tilgst

10:40 Sondertilgung, brauchst du sie wirklich

12:07 Hausbank gegen Vermittler, fair verhandeln

14:24 Mehrfamilienhäuser und deine Erstberatung

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#026 - Gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital? Warum die richtigen Zahlen entscheiden

21 Minuten
Die meisten glauben, beim Immobilienkauf gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital. Ex-Bankvorstand Michael Schumann sagt: absolut falsch. Es gewinnt der, der ein paar Zahlen versteht und die Ergebnisse richtig anwendet.

Du erfährst, warum der intransparente Immobilienmarkt deine Chance ist und wie aus 2,6 Millionen Angebotspreis ein Kaufpreis von 1,3 Millionen wurde. Michael rechnet vor, warum eine Brutto-Mietrendite von 5 Prozent gegen eine Annuität von 5,5 Prozent verliert, wie die Bank deinen Beleihungswert ermittelt, warum München und Gelsenkirchen verschiedene Deals sind und wie du aus 30.000 Euro ein Asset von 300.000 Euro machst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Rechne im Ankauf nur Objekte durch, die am Tag des Ankaufs mindestens 6 Prozent Brutto-Mietrendite bringen, sonst zahlst du die Annuität nicht sauber.

Kaufe Immobilien nicht mit Eigenkapital, sondern nutze den Hebel der Bank, denn bei 5 Prozent Eigenkapitalrendite bist du mit einem ETF besser dran.

Prüfe vor dem Kauf den Mieter, die Zahlungsmoral und die Nebenkostenabrechnung beim Voreigentümer, denn Kauf bricht nicht Miete.

Timestamps

0:00 Gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital?

0:46 Warum der Immobilienmarkt intransparent ist

1:47 Einkaufsgewinn: 2,6 Millionen angeboten, 1,3 gezahlt

2:37 Brutto-Mietrendite richtig rechnen

3:33 Annuität aus Zins und Tilgung

4:08 Warum du 6 Prozent Mietrendite brauchst

4:58 Wie die Bank den Beleihungswert ermittelt

6:11 Eigenkapitalrendite beim Cash-Kauf

7:15 München oder Gelsenkirchen

8:50 Risikoertragskorrelation

9:44 Wertentwicklung schlägt Cashflow

10:08 Der Leverage-Effekt

12:26 Warum Banken Immobilien finanzieren

14:19 Kauf bricht nicht Miete

16:52 Wie du den Wert deiner Immobilie hebst

17:49 Die stille Reserve

18:29 30 Prozent Eigenkapitalrendite über zehn Jahre

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#025 - Buy and Hold ist König? Warum die Strategie allein dich arm macht

17 Minuten
Buy and Hold ist König, aber alleine funktioniert dieser Satz nicht. Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge, warum ein reines Halteportfolio gerade am Anfang deine Liquidität auffrisst und wie der richtige Mix aus Halten und gezieltem Abverkaufen dich finanziell stark und dauerhaft bankenready macht.

Du erfährst, warum junge Portfolios selten rentabel sind, wie Neuvermietung und Leerstand deine Jahresmarge fressen, warum Immobilien Geld trinken und wie du mit einer 80/20-Strategie stille Reserven realisierst, Bonität aufbaust und unabhängiger von Banken wirst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Rechne dein Portfolio durch: Finde die rentabelsten Einheiten und die mit hoher stiller Reserve, die du besser abverkaufst als hältst.

Strukturiere deine Finanzierung so, dass du verkaufen kannst: Vereinbare Sondertilgungen, damit du stille Reserven flexibel realisieren kannst.

Bau dir einen Liquiditätspuffer aus realisierten Gewinnen auf, das stärkt deine Bonität und schafft Rücklagen für Instandhaltung.

Timestamps

0:00 Warum Buy and Hold allein nicht reicht

1:01 Warum eine reine Haltestrategie scheitert

1:47 Die unterschätzte Kostenstruktur

2:39 Wie Leerstand und Neuvermietung die Marge fressen

3:16 Warum Buy-and-Holder eng in der Liquidität sind

4:26 Immobilien trinken Geld

5:32 Praxisbeispiel: Der Mix macht den Unterschied

7:24 Die 80/20-Quote aus Halten und Handeln

9:23 Portfolio sauber halten, sonst sinkt der Cashflow

11:26 Stille Reserven realisieren und reinvestieren

14:25 Die Lehre: Kombination aus Halten und Verkaufen

15:16 Dein Auftrag für die nächste Woche

15:36 Der Tresor: dein Inner Circle

Mehr von Michael Schumann

Werde bankenready: michaelschumann.org/werde-bankenready

Der Tresor, Inner Circle fuer Finanzierung: michaelschumann.org

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Über diesen Podcast

Viele Investoren scheitern nicht an ihren Deals – sondern daran, dass sie nie verstanden haben, wie Banken wirklich denken. Michael Schumann ändert das. Als ehemaliger Bankvorstand, Sanierer und Kreditentscheider mit über 1 Milliarde Euro Kreditvolumen und 7.000 geprüften Fällen weiß er genau, wie Finanzierungen hinter verschlossenen Türen entschieden werden. Und er spricht aus, was die meisten nie hören sollen: Wenn du glaubst, dein Bänker entscheidet über dich – hast du das Spiel schon verloren. In diesem Podcast zeigt Michael dir, wie du: - Banken als Partner führst statt ihnen hinterherzulaufen - ein Finanzierungsprofil aufbaust, das echtes Wachstum ermöglicht - teure Denkfehler vermeidest, die Investoren Jahr für Jahr Chancen kosten - auf Augenhöhe verhandelst und dauerhaft finanzierbar bleibst Hier bekommst du keine Sprüche und keine Theorie. Sondern 32 Jahre Insiderwissen, verdichtet zu klaren, ehrlichen und strategisch relevanten Impulsen für Immobilieninvestoren, Unternehmer und alle, die nicht länger als Bittsteller auftreten wollen. Wenn du verstehen willst, wie Banker wirklich ticken – und wie du dieses Wissen für dich einsetzt – dann bist du hier richtig. Abonniere den Podcast – und folge mir auf Instagram unter @michael_schumann_immo , damit du keine News und neuen Insights verpasst. Wöchentlich neue Folgen. Klar. Direkt. Praxisnah. Nur eins vorweg: Nach ein paar Episoden wirst du nie wieder so mit deinem Bänker sprechen wie vorher. 7f069c1e485011ba4c28b4b7d04945f180e4c8d8
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Copyright 2026 Michael Schumann
Durchschnittliche Länge
Ø 15 Min.
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Wöchentlich
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vor 3 Std.
Zuerst veröffentlicht
vor 8 Mon.

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