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  3. Immos auf die Ohren | Andreas Sahlmann Podcast

Episoden

#87 - [ECHTER KUNDE] Aus 34.000 € wurden 213.000 € mit Sascha

30 Minuten
34.000 € investiert. 213.000 € steuerfrei ausgezahlt. Klingt nach einem Immobilienmärchen? Ist aber ein echter Kunden-Case.

In dieser besonderen Video-Podcast-Folge sitzt nicht Jan, sondern Sascha neben Andreas. Die beiden kennen sich seit rund 20 Jahren und sprechen vollkommen offen über einen Immobilien-Deal, den Sascha 2015 gemeinsam mit Andreas umgesetzt hat.

Damals kaufte Sascha eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin:

63 m² Wohnfläche

115.000 € Kaufpreis

100 % Finanzierung des Kaufpreises

9.200 € eingesetztes Eigenkapital für die Kaufnebenkosten

Die Wohnung war an eine ältere Dame vermietet und die Miete lag deutlich unter dem ortsüblichen Niveau. Statt maximale Mieterhöhungen durchzusetzen, entschied sich Sascha bewusst für einen fairen und langfristigen Umgang mit seiner Mieterin.

Das Ergebnis: Über rund zehn Jahre nahm er eine durchschnittliche monatliche Unterdeckung von etwa 200 € in Kauf. Für klassische Cashflow-Fans zunächst alles andere als ein Traum-Investment.

Doch dann kam der Exit:

Nach rund zehn Jahren wurde die Wohnung unrenoviert für 300.000 € an eine Eigennutzerin verkauft. Nach Abzug der noch offenen Restschuld von 87.000 € landeten 213.000 € steuerfrei auf Saschas Konto.

Rund 34.000 € eigener Einsatz wurden damit zu 213.000 € Auszahlung. Das entspricht im konkreten Case etwa 25 % Eigenkapitalrendite pro Jahr.

In dieser Folge erfährst Du:

Wie Sascha Schritt für Schritt sein Immobilienvermögen aufgebaut hat

Ob eine Kapitalanlage dem späteren Eigenheim im Weg stehen kann

Warum ein negativer Cashflow nicht automatisch ein schlechtes Investment bedeutet

Weshalb Sascha die Wohnung bewusst unrenoviert verkauft hat

Warum bei Immobilien manchmal der Exit den Cashflow schlägt

Weshalb „Time in the market“ oft wichtiger ist als perfektes Timing

Ein ehrlicher Immobilien-Case mit echten Zahlen, langfristigem Denken und einem Ergebnis, das sich sehen lassen kann.

Jetzt anhören oder auf Spotify als Video-Podcast ansehen!

Steine statt Scheine - jeden Samstag um 11:11 Uhr.

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️ Hinweis: Diese Episode stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte besprecht Eure individuelle Situation unbedingt mit Eurem Steuerberater und Anwalt.

#86 - Mache nicht DIESE Fehler bei deiner ERSTEN Immobilie! | Die 5 größten Anfängerfehler

20 Minuten
Der Kauf der ersten Kapitalanlage-Immobilie ist ein großer Schritt. Dabei wird wahrscheinlich nicht alles perfekt laufen - und das ist völlig in Ordnung. Denn Dein erster Immobilienkauf wird vielleicht nicht Dein bester, aber ganz sicher einer Deiner wertvollsten sein.

In dieser Folge sprechen Jan und Andreas über die größten Fehler und Stolperfallen, die Du beim Einstieg in Immobilien vermeiden solltest. Es geht nicht um kleine Fehler, aus denen Du lernen kannst, sondern um Entscheidungen, die sich später nur schwer oder gar nicht mehr korrigieren lassen.

Du erfährst:

Warum Du beim ersten Kauf nicht ewig auf den perfekten Deal warten solltest

Weshalb die Lage das wichtigste der vier Immobilienkriterien ist

Was Du bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude beachten solltest

Welche Rolle die 15-Prozent-Grenze bei geplanten Renovierungen spielt

Warum ein gemeinsamer Immobilienkauf zu 50/50 für Ehepaare nicht immer sinnvoll ist

Weshalb Du nicht Dein gesamtes Eigenkapital einsetzen solltest

Wie wichtig eine finanzielle Reserve für Renovierungen und unerwartete Ausgaben ist

Warum Du bereits vor dem Kauf über Deinen späteren Exit nachdenken solltest

Was die Ehegattenschaukel, die Übertragung an Kinder und die Vermögensverteilung mit Deiner Strategie zu tun haben

Wann der private Kauf und wann eine vermögensverwaltende GmbH sinnvoll sein könnte

Die wichtigste Botschaft dieser Episode: Erlaube Dir, beim ersten Immobilienkauf Fehler zu machen. Achte aber besonders auf die Punkte, die Du später nicht mehr verändern kannst - insbesondere Lage, steuerliche Gestaltung und Exit-Strategie.

Ergänzend zu dieser Folge empfehlen wir Dir:

Folge 13 und 33 zur Ehegattenschaukel

Folge 58 und 59 zum Kauf auf privater Ebene oder über eine vermögensverwaltende GmbH

Unsere Episode zum Grundsatz „Exit schlägt Cashflow“

Viel Spaß beim Anhören und nicht vergessen: Jeden Samstag um 11:11 Uhr erscheint eine neue Episode!

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️ Hinweis: Diese Episode stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte besprecht Eure individuelle Situation unbedingt mit Eurem Steuerberater und Anwalt.

#85 - Eigenkapital-Recycling: So finanzieren Profis die nächste Immobilie

34 Minuten
Eigenkapital ist nicht weg – es steckt im Objekt. Doch wie kannst Du dieses gebundene Kapital wieder nutzbar machen, ohne Deine Immobilie zu verkaufen?

In Folge 85 gehen Jan und Andreas eine Stufe tiefer. Es geht nicht um den Kauf der ersten Wohnung, sondern um eine fortgeschrittene Strategie für Immobilieninvestoren, die bereits Bestand besitzen oder diesen professionell ausbauen möchten: Eigenkapital-Recycling durch Wertsteigerung, höhere Mieterträge und Nachbeleihung.

Du erfährst, warum Immobilienvermögen auf dem Papier wachsen kann, während gleichzeitig die Liquidität fehlt – und wie Profis versuchen, diese stillen Reserven wieder produktiv zu machen.

In dieser Folge lernst Du:

warum Eigenkapital nicht verschwunden, sondern lediglich im Objekt gebunden ist

auf welchen drei Wegen neuer Wert im Immobilienbestand entstehen kann

weshalb Darlehen und Grundschuld nicht dasselbe sind

wie höhere Miete den rechnerischen Objektwert beeinflussen kann

️ warum Sanierungskosten allein noch keine Wertsteigerung bedeuten

wie eine Nachbeleihung gebundenes Kapital wieder verfügbar machen kann

welche Rolle Beleihungswert, Restschuld, Bonität und Kapitaldienstfähigkeit spielen

️ wann Eigenkapital-Recycling nicht funktioniert und sogar zum Risiko werden kann

An einem konkreten Beispiel zeigen Jan und Andreas den möglichen Mechanismus:

Ein Mehrfamilienhaus hat einen aktuellen Wert von 480.000 Euro und erzielt 24.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Durch eine Investition von 60.000 Euro steigt die monatliche Kaltmiete beispielhaft um 500 Euro. Bei einem angenommenen Faktor von 20 könnte sich daraus rechnerisch ein Objektwert von 600.000 Euro ergeben.

Erkennt die Bank nach ihrer eigenen, konservativen Bewertung einen Beleihungswert von 500.000 Euro an und finanziert davon 90 Prozent, entsteht bei einer Restschuld von 350.000 Euro theoretisch ein zusätzlicher Finanzierungsrahmen von 100.000 Euro.

Dieses Kapital könnte anschließend für das nächste Investment eingesetzt werden – ohne das bestehende Objekt zu verkaufen. Allerdings nur, wenn die Bank mitspielt, die zusätzliche Rate tragbar bleibt und die höhere Miete nachhaltig sowie rechtssicher erzielt wird.

Die zentrale Botschaft dieser Folge:

Eigenkapital ist bei Immobilien nicht verschwunden. Es schläft im Objekt – und professionelle Investoren wissen, wie sie es wieder wecken können.

Wichtig: Diese Episode ist keine Steuer-, Rechts- oder individuelle Finanzierungsberatung. Modernisierungen, Mieterhöhungen, Nachbeleihungen und Darlehensstrukturen müssen immer für den konkreten Einzelfall fachlich geprüft werden.

Für die Grundlagen zum rollierenden Eigenkapital empfehlen wir Dir außerdem Episode 17.

Und jetzt bleibt nur noch eine Frage: Stellst Du Dir den Wecker?

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#84 - [VIDEO] Investieren statt sparen: Mit System zur ersten Immobilie mit Felix Schmidt | Live in Hamburg | 30.000 € Eigenkapital aufbauen: So wird die erste Kapitalanlage realistisch

52 Minuten
Investieren statt sparen: Mit System zur ersten Kapitalanlage

Du verdienst eigentlich gut – aber echtes Vermögen entsteht trotzdem nicht? Dann fehlt häufig nicht das Einkommen, sondern ein klares System.

In dieser Videopodcast-Folge sprechen Jan und Andreas mit Finanzberater Felix Schmidt darüber, wie du deine Finanzen strukturiert aufstellst, gezielt Eigenkapital aufbaust und dich Schritt für Schritt auf deine erste oder nächste Kapitalanlage-Immobilie vorbereitest.

Felix zeigt, wie moderne Finanzberatung heute funktioniert: nicht produktgetrieben, sondern digital, verständlich und konsequent an deinen persönlichen Zielen ausgerichtet.

Darum geht es in dieser Folge:

• Warum viele Immobilienkäufe am fehlenden Eigenkapital scheitern

• Weshalb Sparen allein noch keine Vermögensstrategie ist

• Wie du erkennst, wie viel Geld dir wirklich zum Investieren bleibt

• Wie das 3-Konten-Modell Ordnung in deine Finanzen bringt

• Welche Aufgabe Fixkostenkonto, Konsumkonto und Vermögenskonto haben

• Wann ein separates Immobilienkonto sinnvoll sein kann

• Wie du die 50-30-20-Regel an ambitionierte Ziele anpasst

• Wie viel Sparquote du für eine Immobilie benötigen könntest

• Warum kurzfristiges Immobilienkapital nicht vollständig in ETFs gehört

• Welche Rolle Tagesgeld, Geldmarkt und langfristige Investments spielen

• Warum Notgroschen, Eigenkapital und Vermögensrückhalt getrennt betrachtet werden sollten

• Wie Automatisierung den Vermögensaufbau deutlich einfacher macht

An einem konkreten Beispiel zeigen wir, wie jemand mit 3.500 € Nettoeinkommen, 5.000 € Rücklagen und einer monatlichen Sparrate von 700 € innerhalb von drei Jahren rund 30.000 € aufbauen kann. Entscheidend ist jedoch nicht nur, das notwendige Eigenkapital zu erreichen: Auch nach dem Immobilienkauf sollte ein ausreichender Sicherheitspuffer vorhanden sein.

Die wichtigste Erkenntnis: Investieren statt sparen bedeutet nicht, jeden Euro ins Risiko zu schicken. Es bedeutet, jedem Euro eine klare Aufgabe zu geben und ihn passend zum jeweiligen Ziel einzusetzen.

Wenn Immobilien dein Ziel sind, beginnt die Suche deshalb nicht bei ImmoScout – sondern bei deiner Haushaltsrechnung.

Die drei wichtigsten Schritte:

Verschaffe dir einen ehrlichen Überblick über deine Finanzen.

Richte eine klare Kontenstruktur ein.

Automatisiere Sparen und Investieren.

Denn Eigenkapital entsteht nicht zufällig. Es entsteht durch ein System, das zu deinem Leben passt und das du langfristig durchhalten kannst.

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#83 - Der Preis des Wartens: Warum Nichtstun Vermögen kostet

30 Minuten
Warum ist Warten beim Vermögensaufbau oft teurer als eine falsche Entscheidung?

In Teil 2 unserer Folge über Krisen, Immobilien und den „Preis des Wartens“ übertragen Jan und Andreas das Prinzip auf ETFs, Fonds und die private Altersvorsorge. Dabei wird schnell klar: Der wichtigste Faktor beim langfristigen Investieren ist häufig nicht der perfekte Einstiegszeitpunkt, sondern Zeit.

Wer beispielsweise 15 Jahre lang monatlich 500 Euro in einen breit gestreuten Aktienfonds oder ETF investiert und langfristig mit 6 Prozent Rendite rechnet, hätte 90.000 Euro eingezahlt. Daraus könnten nach diesem Rechenmodell rund 145.000 Euro werden. Nicht durch perfektes Market Timing, sondern durch Regelmäßigkeit, Zinseszins und Zeit.

In dieser Folge erfährst du:

– Warum Market Timing beim Investieren so schwierig ist

– Weshalb ein ETF- oder Fondssparplan helfen kann, langfristig investiert zu bleiben

– Wie der Cost-Average-Effekt funktioniert

– Warum Zeit beim Vermögensaufbau einer der wichtigsten Faktoren ist

– Was ein später Start bei der Altersvorsorge kostet

– Warum Wohnimmobilien langfristig vergleichsweise robust sein können

– Welche Rolle Wohnungsmangel, Mieten und Inflation spielen

– Warum nicht jede Immobilie automatisch ein gutes Investment ist

– Wie du Immobilien auch für schlechte Szenarien kalkulierst

– Warum Rücklagen und eine konservative Finanzierung entscheidend sind

– Wie du Crash-Schlagzeilen besser einordnen kannst

Besonders deutlich wird der Preis des Wartens bei der privaten Altersvorsorge.

Wer bis zum Alter von 67 Jahren ein Kapital von rund 300.000 Euro aufbauen möchte und mit 6 Prozent Rendite rechnet, benötigt laut unserem vereinfachten Beispiel bei einem Start mit 30 Jahren rund 184 Euro monatlich.

Wer erst mit 40 beginnt, benötigt bereits ungefähr 372 Euro.

Wer bis 50 wartet, müsste rund 849 Euro monatlich investieren.

20 Jahre später zu starten kann die notwendige Sparrate damit massiv erhöhen. Zeit ersetzt Geld: Je länger dein Anlagehorizont ist, desto stärker kann der Zinseszinseffekt für dich arbeiten.

Außerdem schauen wir noch einmal auf Wohnimmobilien.

Warum können sie Krisen vergleichsweise gut überstehen?

Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Gleichzeitig ist Wohnraum in vielen Städten und wirtschaftsstarken Regionen knapp. Bei einer vermieteten Immobilie kommen zusätzlich Mieteinnahmen, Fremdkapital, Tilgung und eine langfristig planbare Finanzierung zusammen.

Aber: „Wohnimmobilien überleben jeden Crash“ bedeutet nicht, dass jede Immobilie automatisch ein gutes Investment ist.

Eine schlechte Lage, ein zu hoher Kaufpreis, mangelhafte Bausubstanz, eine falsche Finanzierung oder fehlende Rücklagen können auch in einem grundsätzlich stabilen Markt zu Problemen führen. Deshalb ersetzt keine langfristige Marktthese die Prüfung des konkreten Objekts.

Die wichtigste Regel:

Nicht blind kaufen. Aber auch nicht blind warten.

Wer investieren möchte, sollte Daten statt Schlagzeilen betrachten, konservativ rechnen, Rücklagen aufbauen und Risiken wie Leerstand, Renovierungen oder einen höheren Anschlusszins berücksichtigen.

Denn Warten ist nicht automatisch sicher.

Wer jahrelang auf den perfekten Crash oder Einstiegszeitpunkt wartet, verpasst möglicherweise Zinseszins, Tilgung, Mieteinnahmen, Erfahrung und wertvolle Jahre des Vermögensaufbaus.

Der perfekte Einstieg ist meistens erst rückblickend erkennbar.

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Über diesen Podcast

Ob Du bereits vom Traum der eigenen Kapitalanlage-Immobilie fasziniert bist oder gerade erst überlegst, wie Du sinnvoll investieren kannst – hier bist Du genau richtig! Wir räumen auf mit Unsicherheiten, Fallstricken und dem Gefühl, vor einem unüberwindbaren Berg an Wissen zu stehen. In kurzen, spannenden Folgen bekommst Du Schritt-für-Schritt-Anleitungen, wie Du Dein Immobilienvermögen clever aufbaust. Verständlich, kompakt und sofort umsetzbar.
Webseite
Immobilien-Ratgeber Andreas Sahlmann
Urheberangabe
Andreas und Jan
Durchschnittliche Länge
Ø 27 Min.
Erscheinungsweise
Wöchentlich
Letzter Check
vor 4 Std.
Zuerst veröffentlicht
vor 1 J.
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„Immos auf die Ohren | Andreas Sahlmann“

Worum geht es? Danach fragen wir noch nach dem Grund.

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