Immobilie mit negativem Cashflow – wann macht das Sinn?

Eine Immobilie mit negativem Cashflow klingt im ersten Moment nach
einer ziemlich schlechten Idee – schließlich bedeutet das, dass man
monatlich Geld zuschießen muss. Doch ganz so schwarz-weiß ist das
Thema nicht. Entscheidend ist zuerst, dass man sich bewusst macht,
was negativ bedeutet: Die Mieteinnahmen decken Kosten wie Zinsen,
Tilgung, Bewirtschaftung und Rücklagen nicht vollständig ab, und
man muss den Differenzbetrag aus eigener Tasche zahlen. Das kann
ein überschaubarer Betrag von 50 bis 200 Euro sein oder in
Einzelfällen auch mehr. Wichtig ist: Man muss es sich leisten
können. Ohne ausreichende Liquidität ergibt ein solches Investment
keinen Sinn. Wenn man es sich leisten kann, gibt es aber
Situationen, in denen ein negativer Cashflow durchaus sinnvoll sein
kann. Ein typisches Beispiel sind Neubauten. Sie sind wegen höherer
Herstellungskosten und modernerer Standards oft teurer finanziert –
das drückt die monatliche Rendite. Gleichzeitig bringen Neubauten
aber steuerliche Vorteile mit: höhere Abschreibungen, gelegentlich
Sonder-AfA und insgesamt eine spürbare Entlastung über die
Steuererklärung. Ein negativer Cashflow von ein paar hundert Euro
im Monat kann am Jahresende durch Steuerersparnisse teilweise oder
sogar vollständig kompensiert werden. Der entscheidende Punkt ist
jedoch, dass diese Vorteile erst später sichtbar werden. Die
monatlichen Zahlungen müssen dennoch zuverlässig leistbar sein. Ein
weiterer wichtiger Aspekt ist die Mietenentwicklung. Viele
Immobilien wirken auf den ersten Blick unrentabel, weil die Mieten
über Jahre oder Jahrzehnte nicht angepasst wurden. Gerade bei alten
Mietverhältnissen sind Mieten häufig deutlich unter Marktniveau.
Wenn man dann anhand von Portalen, Marktdaten oder dem Mietspiegel
erkennt, dass die Marktmiete vielleicht 20 bis 30 Prozent höher
liegt, hat man einen klaren Hebel in der Hand. Mieterhöhungen
können einvernehmlich erfolgen – etwa über Modernisierungen oder
faire Anpassungen – oder im Rahmen gesetzlicher Möglichkeiten wie
der Kappungsgrenze. Oft reicht eine moderate Erhöhung über ein bis
zwei Jahre, um einen negativen Cashflow vollständig zu drehen. Ein
Beispiel: Liegt die aktuelle Miete bei 600 Euro, die Marktmiete
aber bei 750 Euro, kann schon eine schrittweise Anpassung von
insgesamt 150 Euro monatlich ausreichen, um aus roten Zahlen in die
schwarze Null zu kommen. Natürlich gibt es auch Risiken: Eine
Immobilie mit negativem Cashflow erfordert Disziplin und
finanzielle Stabilität. Steuerliche Vorteile sind nicht garantiert
und hängen von der persönlichen Situation ab. Mieterhöhungen sind
möglich, aber nicht immer sofort durchsetzbar. Außerdem muss man
Zinsänderungen und die langfristige Perspektive der Lage im Blick
behalten. Trotzdem kann ein negativer Cashflow in einem gut
durchdachten Gesamtkonzept Sinn machen. Wenn klar ist, wo die Hebel
liegen – also steuerliche Effekte, Mietenentwicklung und
potenzielle Wertsteigerung – und wenn man die monatliche Belastung
sicher tragen kann, kann so ein Objekt langfristig ein sehr solides
Investment werden. Entscheidend ist: Die Strategie muss transparent
sein, die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch
eingeschätzt, und die Potenziale des Objekts sollten belastbar
geprüft sein. Dann kann ein negativer Cashflow nicht ein Problem
sein, sondern ein bewusst eingesetztes Instrument, um langfristig
Vermögen aufzubauen.