Immobilien & Finanzierung einfach machen

Mit der neuen EU-Gebäuderichtlinie bekommt der Energieausweis ein Update: klarer, einheitlicher und deutlich aussagekräftiger. Die bekannte A–G-Skala wird EU-weit vereinheitlicht, CO₂-Emissionen und erneuerbare Energien fließen stärker in die Bewertung ein – und viele Gebäude könnten dadurch in schlechtere Klassen rutschen. Auch die Ausstellung wird etwas teurer. Für Vermieter heißt das: Energieausweis rechtzeitig prüfen, zukünftige Sanierungen planen und die neue Einstufung strategisch für Vermietung und Finanzierung nutzen.

Die Zeichen stehen auf Zinswende: Laut Bankenpanel rechnen 60 % der Experten mit steigenden Bauzinsen, aktuell liegen zehnjährige Darlehen bei etwa 3,6 %. Die EZB hat das Ende der Zinssenkungen erreicht – und langfristig könnten Schuldenpolitik und Inflation die Finanzierungskosten wieder nach oben treiben. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Konditionen zu sichern.

Eine Immobilie mit negativem Cashflow klingt im ersten Moment nach einer ziemlich schlechten Idee – schließlich bedeutet das, dass man monatlich Geld zuschießen muss. Doch ganz so schwarz-weiß ist das Thema nicht. Entscheidend ist zuerst, dass man sich bewusst macht, was negativ bedeutet: Die Mieteinnahmen decken Kosten wie Zinsen, Tilgung, Bewirtschaftung und Rücklagen nicht vollständig ab, und man muss den Differenzbetrag aus eigener Tasche zahlen. Das kann ein überschaubarer Betrag von 50 bis 200 Euro sein oder in Einzelfällen auch mehr. Wichtig ist: Man muss es sich leisten können. Ohne ausreichende Liquidität ergibt ein solches Investment keinen Sinn. Wenn man es sich leisten kann, gibt es aber Situationen, in denen ein negativer Cashflow durchaus sinnvoll sein kann. Ein typisches Beispiel sind Neubauten. Sie sind wegen höherer Herstellungskosten und modernerer Standards oft teurer finanziert – das drückt die monatliche Rendite. Gleichzeitig bringen Neubauten aber steuerliche Vorteile mit: höhere Abschreibungen, gelegentlich Sonder-AfA und insgesamt eine spürbare Entlastung über die Steuererklärung. Ein negativer Cashflow von ein paar hundert Euro im Monat kann am Jahresende durch Steuerersparnisse teilweise oder sogar vollständig kompensiert werden. Der entscheidende Punkt ist jedoch, dass diese Vorteile erst später sichtbar werden. Die monatlichen Zahlungen müssen dennoch zuverlässig leistbar sein. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Mietenentwicklung. Viele Immobilien wirken auf den ersten Blick unrentabel, weil die Mieten über Jahre oder Jahrzehnte nicht angepasst wurden. Gerade bei alten Mietverhältnissen sind Mieten häufig deutlich unter Marktniveau. Wenn man dann anhand von Portalen, Marktdaten oder dem Mietspiegel erkennt, dass die Marktmiete vielleicht 20 bis 30 Prozent höher liegt, hat man einen klaren Hebel in der Hand. Mieterhöhungen können einvernehmlich erfolgen – etwa über Modernisierungen oder faire Anpassungen – oder im Rahmen gesetzlicher Möglichkeiten wie der Kappungsgrenze. Oft reicht eine moderate Erhöhung über ein bis zwei Jahre, um einen negativen Cashflow vollständig zu drehen. Ein Beispiel: Liegt die aktuelle Miete bei 600 Euro, die Marktmiete aber bei 750 Euro, kann schon eine schrittweise Anpassung von insgesamt 150 Euro monatlich ausreichen, um aus roten Zahlen in die schwarze Null zu kommen. Natürlich gibt es auch Risiken: Eine Immobilie mit negativem Cashflow erfordert Disziplin und finanzielle Stabilität. Steuerliche Vorteile sind nicht garantiert und hängen von der persönlichen Situation ab. Mieterhöhungen sind möglich, aber nicht immer sofort durchsetzbar. Außerdem muss man Zinsänderungen und die langfristige Perspektive der Lage im Blick behalten. Trotzdem kann ein negativer Cashflow in einem gut durchdachten Gesamtkonzept Sinn machen. Wenn klar ist, wo die Hebel liegen – also steuerliche Effekte, Mietenentwicklung und potenzielle Wertsteigerung – und wenn man die monatliche Belastung sicher tragen kann, kann so ein Objekt langfristig ein sehr solides Investment werden. Entscheidend ist: Die Strategie muss transparent sein, die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch eingeschätzt, und die Potenziale des Objekts sollten belastbar geprüft sein. Dann kann ein negativer Cashflow nicht ein Problem sein, sondern ein bewusst eingesetztes Instrument, um langfristig Vermögen aufzubauen.

Wenn jemand sagt, er „verkauft seine Immobilien an sich selbst“, meint er damit natürlich keinen echten Verkauf im wörtlichen Sinn, sondern eine Gestaltung über verbundene Personen oder Gesellschaften, um steuerliche Effekte zu erzielen – insbesondere neue Abschreibungspotenziale zu schaffen und so laufende Einkünfte zu neutralisieren.