香港不動産暴落と共に沈む某大手金融機関とは？

もし不動産価格が指針になるなら、香港は地球上で最も魅力的な場所です。 オフィス賃料は今や世界最高で、新築住宅も最も高い。ある試算では、香港の新築住宅の価格はロンドンの価格を55％も上回っていいます。香港の不動産価格は2009年初頭からおよそ50％上昇し、1990年代後半の香港の不動産暴落以前に見られた水準に戻っている。 こんな香港の不動産がピークアウトする兆しがある中、 もし香港の不動産価格が下落した場合、直接影響を与えるかなりヤバイ金融機関が1社浮かびあがりました。海外預金される場合は、この銀行だけは避けておくことをお薦めします。 香港不動産暴落と共に沈む某大手金融機関とは？ 音声ダウンロード（MP3) [5月7日収録]   香港の不動産：ピークアウトの兆し [英エコノミスト誌　 4月28日号] 新たな指導者が誕生することもあり、不動産価格は間もなく下落する可能性がある。 もし不動産価格が指針になるなら、香港は地球上で最も魅力的な場所だ。1平方フィート当たり年間160ドルというオフィス賃料は今や世界最高だ。新築住宅も最も高い。ある試算では、香港の新築住宅の価格はロンドンの価格を55％も上回っている。 英国の競売会社クリスティーズの高級不動産部門はこのほど、アジア初の支店を香港に開設した。これは思い切った決断だ。香港の不動産価格は2009年初頭からおよそ50％上昇し、1990年代後半の香港の不動産暴落以前に見られた水準に戻っているからだ。歴史は繰り返されようとしているのだろうか？ 前回の暴落前のレベルに戻った不動産価格   需要は堅調だ。香港は通貨を米ドルにペッグ（固定）しているため、米連邦準備理事会（FRB）の金融緩和政策と一連の量的緩和によって、金利はインフレ率よりずっと低く抑えられている。 利益の出る投資先がほかにほとんどない中、香港の人々は不動産を購入している。 ペッグ制により為替リスクも低下したため、香港の不動産は外の人にとっても、一段と魅力的になっている。 中でも最も重要な買い手は本土の中国人だ。中国の資本規制にもかかわらず、彼らは香港の住宅販売全体の14％を占めている（新築の高級マンションでは、本土の中国人が占める割合はさらに高い）。 しかし、価格上昇の最大の要因は、限られた供給にある。香港では政府が土地を独占しており、自分たちが適切だと考えた時だけ、区画を少しずつ競売にかける。不動産仲介業者ジョーンズ・ラング・ラサールのC・K・ラウ氏は、当局が2002年頃から「極めてタイトな土地供給」を継続していると指摘する。 土地の競売件数が減ったことで、住宅の建設件数も必然的に減少した。1990年代には、新築住宅の完成件数は年間平均で約2万3000戸に上った。それが最近では、年間1万～1万1000戸どまりとなっている。 ということは、市場の高値は旺盛な需要と供給不足というファンダメンタルズ（基礎的条件）によって正当化されると考えるべき根拠が存在しているわけだ。 「この市場はバブルではない、今のところは」。投資銀行、野村のポール・ルイ氏はこう主張し、非生産的な在庫は少なく、商業または住宅物件の中で遊んでいるのはわずか4％だと指摘する。 ファンダメンタルズで正当化できても・・・ オフィス賃料も新築住宅物件も世界一となっている   住宅の手頃さ（標準的な新築マンションは、典型的な購入者の平均給与の12倍に上る）に関しては、所得は1997年以降、25％伸びたとルイ氏は言う。 また、借り入れ比率はかなり低い。民間住宅のおよそ60％はローンを利用していない。それ以外の場合でも、住宅ローンの返済は所有者の給料の5分の1程度だ。 だが、仮に住宅価格をファンダメンタルズで正当化できたとしても、ファンダメンタルズ自体が変わることもある。心配性の人たちは、市場を現実の世界に引き戻す様々な不運を想像することができる。 中には、現地の力が及ばないこともある。例えば、米国の金利が急上昇すれば、香港の信用市場に多大な影響を与えるだろう。もう1つの可能性は、中国のハードランディングだ。もしそうなれば、中国本土のマネーの流れに影響を及ぼすだけでなく、経済的な苦境も拡大しかねない。 中国のハードランディングが起きたら確実に生じるだろう新興国全体に対する信頼の危機は恐らく、広範囲にわたる市場急落を招き、香港の金融および不動産セクターに大打撃を与えるだろう。 供給増を約束した新行政長官 市場がピークに近づいていると考えるもっと妥当な理由は、迫り来る政府の政策変更だ。 7月に香港の新行政長官に就任する梁振英氏は、現政権が推し進めてきた高い土地政策を終わらせる意向を明確にした。政府が助成金を出す公的住宅の建設を早めたい考えで、それが実現すれば民間市場は下落する。 7月に香港特別行政区の行政長官に就く梁振英氏   より重要なのは、同氏が区画の変更や古い住宅街の再開発、埋め立て計画などによって、より多くの土地を市場に放出すると約束していることだ。 香港の報道機関は、土地政策が緩和される前に、高値を利用して自宅売却を急ぐ住宅所有者の話題をこぞって報じている。こうした懸念は、自らの政策が不動産高騰の責任の一端を担ってきた現政権の間でも広がっている。 香港の財政長官の曾俊華氏は4月、自身の公式ブログで、不動産の「価格バブルのリスクについて非常に懸念している」と警鐘を鳴らした。 エコノミスト誌の指標では、世界で2番目に割高 そうした懸念は妥当に思える。本誌（英エコノミスト）が独自に算出している四半期ごとの住宅価格指数は、21の経済国・地域の価格を比較している。 3月に発行された最新版の指数では、香港の不動産は「適正価格」――賃料と所得に対する不動産価格の割合の長期平均として定義――を58％上回っていた。本誌の指数では、香港はシンガポールに次いで2番目に割高な不動産市場になる。