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Immos auf die Ohren | Andreas Sahlmann Podcast
#85 - Eigenkapital-Recycling: So finanzieren Profis die nächste Immobilie

#85 - Eigenkapital-Recycling: So finanzieren Profis die nächste Immobilie

Immos auf die Ohren | Andreas Sahlmann vor 3 Wochen

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Eigenkapital ist nicht weg – es steckt im Objekt. Doch wie kannst
Du dieses gebundene Kapital wieder nutzbar machen, ohne Deine
Immobilie zu verkaufen?

In Folge 85 gehen Jan und Andreas eine Stufe tiefer. Es geht
nicht um den Kauf der ersten Wohnung, sondern um eine
fortgeschrittene Strategie für Immobilieninvestoren, die bereits
Bestand besitzen oder diesen professionell ausbauen möchten:
Eigenkapital-Recycling durch Wertsteigerung, höhere Mieterträge
und Nachbeleihung.

Du erfährst, warum Immobilienvermögen auf dem Papier wachsen
kann, während gleichzeitig die Liquidität fehlt – und wie Profis
versuchen, diese stillen Reserven wieder produktiv zu machen.

In dieser Folge lernst Du:

warum Eigenkapital nicht verschwunden, sondern lediglich im
Objekt gebunden ist

auf welchen drei Wegen neuer Wert im Immobilienbestand entstehen
kann

weshalb Darlehen und Grundschuld nicht dasselbe sind

wie höhere Miete den rechnerischen Objektwert beeinflussen kann

️ warum Sanierungskosten allein noch keine Wertsteigerung
bedeuten

wie eine Nachbeleihung gebundenes Kapital wieder verfügbar machen
kann

welche Rolle Beleihungswert, Restschuld, Bonität und
Kapitaldienstfähigkeit spielen

️ wann Eigenkapital-Recycling nicht funktioniert und sogar zum
Risiko werden kann

An einem konkreten Beispiel zeigen Jan und Andreas den möglichen
Mechanismus:

Ein Mehrfamilienhaus hat einen aktuellen Wert von 480.000 Euro
und erzielt 24.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Durch eine
Investition von 60.000 Euro steigt die monatliche Kaltmiete
beispielhaft um 500 Euro. Bei einem angenommenen Faktor von 20
könnte sich daraus rechnerisch ein Objektwert von 600.000 Euro
ergeben.

Erkennt die Bank nach ihrer eigenen, konservativen Bewertung
einen Beleihungswert von 500.000 Euro an und finanziert davon 90
Prozent, entsteht bei einer Restschuld von 350.000 Euro
theoretisch ein zusätzlicher Finanzierungsrahmen von 100.000
Euro.

Dieses Kapital könnte anschließend für das nächste Investment
eingesetzt werden – ohne das bestehende Objekt zu verkaufen.
Allerdings nur, wenn die Bank mitspielt, die zusätzliche Rate
tragbar bleibt und die höhere Miete nachhaltig sowie rechtssicher
erzielt wird.

Die zentrale Botschaft dieser Folge:

Eigenkapital ist bei Immobilien nicht verschwunden. Es schläft im
Objekt – und professionelle Investoren wissen, wie sie es wieder
wecken können.

Wichtig: Diese Episode ist keine Steuer-, Rechts- oder
individuelle Finanzierungsberatung. Modernisierungen,
Mieterhöhungen, Nachbeleihungen und Darlehensstrukturen müssen
immer für den konkreten Einzelfall fachlich geprüft werden.

Für die Grundlagen zum rollierenden Eigenkapital empfehlen wir
Dir außerdem Episode 17.

Und jetzt bleibt nur noch eine Frage: Stellst Du Dir den Wecker?

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️ Hinweis: Diese Episode stellt keine Steuer- oder
Rechtsberatung dar. Bitte besprecht Eure
individuelle Situation unbedingt mit Eurem Steuerberater und
Anwalt.