Worum geht es in dieser Folge?
In dieser Folge von Miete und Vermögen tauchen wir tief in das
Frühjahresgutachten 2024 des ZIA ein und beleuchten die
Herausforderungen und Chancen, die sich für Vermieter aktuell am
deutschen Immobilienmarkt ergeben. Du erfährst, wie du als
Vermieter angesichts steigender Zinsen, sinkender Bauaktivitäten
und einer angespannten wirtschaftlichen Lage deine Mieteinnahmen
sichern und langfristig wettbewerbsfähig bleiben kannst.
Wir sprechen über die Preiskorrekturen im Immobilienmarkt und die
steigenden Mieten in deutschen Metropolen, wobei das Gutachten
vor überzogenen Mieterhöhungen warnt. Die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen, wie Stagnation und hohe Inflation,
beeinflussen den Mietmarkt zunehmend und fordern ein
strategisches Vorgehen von Vermietern. Außerdem werfen wir einen
Blick auf andere Immobiliensegmente, von Büro- über Logistik- bis
hin zu Hotelimmobilien, und analysieren die Trends und
Entwicklungen, die Vermieter kennen sollten.
Abgerundet wird die Folge mit konkreten Handlungsempfehlungen:
Von der Balance zwischen fairen Mieten und Wirtschaftlichkeit bis
hin zur energetischen Sanierung und den Chancen der
Digitalisierung erhältst du wertvolle Tipps, wie du deine
Immobilie zukunftssicher gestalten kannst. Eine Pflichtfolge für
alle Vermieter, die auch in turbulenten Zeiten den Überblick
behalten möchten!
Quelle: ZIA Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024
Inhalt der Folge
Herzlich willkommen bei Miete und Vermögen. Schön, dass
du wieder dabei bist. Heute nehmen wir dich mit auf eine Deepdive
in die aktuelle Lage am deutschen Immobilienmarkt.
Genau. Und wie du dir wahrscheinlich denken kannst, gibt es für
Vermieter gerade einige Herausforderungen zu meistern.
Stimmt. Umso wichtiger ist es, dass wir uns gut
informieren. Und da kommt das Frühjahrsgutachten 2024 ins Spiel.
Ein echter Kompass für uns Vermieter, um durch diese, ja sagen
wir mal, stürmische See zu navigieren.
Absolut. In diesem Gutachten stecken einige wichtige
Erkenntnisse. Zum Beispiel geht es um Preiskorrekturen am
Immobilienmarkt
und natürlich die gestiegenen Zinsen, die ja vielen
Investoren gerade Kopfschmerzen bereiten.
Richtig. Und natürlich auch die Frage, wie sich das alles auf die
Mieteinnahmen auswirkt.
Genau, das ist ja die entscheidende Frage für uns
Vermieter. Bringt uns das Gutachten da Licht ins Dunkel?
Ja, auf jeden Fall. Das Gutachten zeigt, dass die Mieten in den
A-Städten, also in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München,
zwar weiter steigen, aber gleichzeitig wird vor übertriebenen
Mieterhöhungen gewarnt. Das heißt, Augenmaß ist gefragt.
Absolut. Du musst die lokale Marktsituation im Blick
behalten und faire Mieten verlangen. Aber es gibt noch einen
anderen wichtigen Faktor, der die Mieteinnahmen beeinflussen
kann.
Du meinst die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland?
Genau. Und da malt das Gutachten ja kein rosiges Bild:
Stagnation beim BIP, hohe Inflation, steigende
Insolvenzen.
Klingt erstmal nicht gerade nach Mietparadies, oder?
Was mich besonders fasziniert, ist, wie eng diese
makroökonomischen Faktoren mit dem Mietmarkt verknüpft sind.
Stell dir das vor wie ein großes Zahnradwerk. Wenn ein Zahnrad
stockt, wirkt sich das auf das ganze System aus.
Und in diesem Fall ist das stockende Zahnrad die Wirtschaft, die
direkt die Nachfrage nach Mietwohnungen und die Zahlungsfähigkeit
der Mieter beeinflusst.
Genau. Ein schwaches Wirtschaftswachstum kann dazu
führen, dass die Leute vorsichtiger mit ihren Ausgaben sind und
sich vielleicht gegen einen Umzug oder eine größere Wohnung
entscheiden.
Das heißt, es könnte zu längeren Leerständen kommen, oder es wird
schwieriger, neue Mieter zu finden, die bereit sind, die Miete zu
zahlen.
Richtig. Und dann kommt noch ein weiterer Faktor dazu,
der Rückgang der Baufertigstellungen. Das Gutachten zeigt, dass
im Geschosswohnungsbau 25 % weniger Wohnungen fertiggestellt
wurden als noch 2011.
Wow. 25 %, das ist ja ein enormer Rückgang. Weniger Angebot bei
gleichzeitig steigender Nachfrage klingt nach einer echten
Herausforderung, besonders in den beliebten A-Städten.
Absolut. Und diese Verknappung treibt natürlich die
Mietpreise weiter in die Höhe. Laut Gutachten sind die
Neuvertragsmieten in den A-Städten zwischen 3,3 % und 5,1 %
gestiegen, während gleichzeitig die Kaufpreise sinken.
Das ist ja paradox. Sinkende Kaufpreise, aber steigende Mieten.
Wie kann das sein?
Das liegt vor allem an den gestiegenen Baukosten. Stell
dir vor, bei Baukosten von 4.000 € pro Quadratmeter und Bauzinsen
von 4 % bräuchtest du als Investor eine Kostenmiete von 21 € pro
Quadratmeter, um die Kosten zu decken.
21 € pro Quadratmeter, das ist ja eine Hausnummer. Kein Wunder,
dass Investoren gerade so vorsichtig sind.
Genau. Neue Wohnungen zu bauen, ist im Moment einfach zu
teuer, um rentable Mieten zu erzielen, und das verschärft die
Situation am Mietmarkt zusätzlich.
Die Lage ist also angespannt, aber was können Vermieter jetzt
konkret tun, um ihre Mieteinnahmen zu sichern und ihre Immobilie
zukunftsfähig zu machen?
Da kommen wir zu einem der spannendsten Teile des
Gutachtens, den Handlungsempfehlungen.
Spannend. Da bin ich aber gespannt.
Bevor wir zu den Empfehlungen kommen, lass uns noch einen
Blick auf die anderen Segmente des Immobilienmarktes
werfen.
Stimmt, das Gutachten betrachtet ja nicht nur den Wohnungsmarkt,
sondern auch Büroimmobilien, Einzelhandel, Logistik und Hotels.
Genau. Fangen wir doch mal mit den Büroimmobilien an. Da
ist die Lage ja besonders spannend, denn Homeoffice und Remote
Work haben die Karten neu gemischt.
Ja, viele Unternehmen brauchen jetzt weniger Bürofläche, oder?
Das stimmt. Besonders in den Randlagen. Gleichzeitig
steigen aber die Anforderungen an die Qualität der Büroflächen.
Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, moderne Ausstattung – all das
spielt eine immer größere Rolle.
Das heißt, Vermieter von Büroimmobilien müssen umdenken.
Absolut. Das Gutachten prognostiziert zwar weiterhin hohe
Fertigstellungszahlen in den A-Städten, also in den Toplagen, und
die Mieten im Spitzensegment steigen weiter an. Aber in den
peripheren Lagen, also am Stadtrand, müssen Investoren mit
Preiskorrekturen rechnen.
Lage und Ausstattung sind also entscheidend.
Genau. Flexibilität ist hier das Stichwort. Unternehmen
suchen nach Flächen, die sich an ihre Bedürfnisse anpassen
lassen.
Und wie sieht es bei den Unternehmensimmobilien aus?
Produktionsflächen, Lagerhallen, Werkstätten und so weiter.
Da spielt natürlich die konjunkturelle Entwicklung eine
große Rolle. Wenn die Wirtschaft schwächelt, investieren
Unternehmen weniger in neue Produktionsstätten, und das wirkt
sich auf die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien aus.
Logisch, wenn die Auftragslage unsicher ist, halten sich
Unternehmen mit Investitionen zurück.
Genau. Das Gutachten rät Investoren in diesem Segment,
besonders auf die Bonität der Mieter zu achten und langfristige
Mietverträge anzustreben.
Stabilität ist also Trumpf. Aber es gibt ja auch einen Bereich,
der gerade boomt: die Logistikimmobilien.
Ja, die Logistikbranche profitiert natürlich vom
wachsenden Onlinehandel. Immer mehr Menschen bestellen ihre Waren
im Internet. Das führt zu einer steigenden Nachfrage nach
Lagerflächen.
Klingt nach einem sicheren Investment.
Na ja, so einfach ist es nicht. Steigende Baukosten,
Engpässe bei Baumaterialien und längere Genehmigungsverfahren
machen es den Projektentwicklern nicht leicht. Das Gutachten
warnt auch vor diesen Risiken.
Also ist Vorsicht geboten.
Auf jeden Fall. Und dann kommt noch die Unsicherheit
durch die geopolitische Lage dazu. Trotzdem bleiben
Logistikimmobilien ein spannender Markt mit viel Potenzial,
besonders in den Ballungsräumen, wo die Nachfrage besonders hoch
ist.
Spannend. Kommen wir zum Schluss noch zum Hotelmarkt. Wie hat
sich der in den letzten Jahren entwickelt?
Die Hotellerie hat natürlich stark unter der
Coronapandemie gelitten, aber jetzt erholt sich der Markt langsam
wieder.
Das freut mich zu hören. Aber gibt es nicht auch
Herausforderungen?
Ja, natürlich. Die gestiegenen Energiepreise und die hohe
Inflation machen es den Hotelbetreibern nicht leicht. Und dann
kommt noch der anhaltende Fachkräftemangel dazu.
Das klingt nach einer echten Herkulesaufgabe.
Aber trotzdem zeichnet sich im Hotelmarkt ein
vorsichtiger Optimismus ab. Die Nachfrage nach Hotelaufenthalten
steigt wieder, und das sorgt für eine gewisse
Stabilisierung.
Das sind ja einige spannende Einblicke in die verschiedenen
Segmente des Immobilienmarktes. Was ich mich jetzt frage: Was
bedeuten diese Entwicklungen konkret für mich als Vermieter? Was
kann ich tun, um in diesem dynamischen Umfeld erfolgreich zu
sein?
Das Gutachten liefert dazu einige interessante
Handlungsempfehlungen, die wir uns jetzt genauer anschauen
sollten.
Ja, genau. Das Gutachten liefert nicht nur eine Analyse der Lage,
sondern eben auch konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter.
Ein wichtiger Punkt ist die Mietpreisentwicklung. Wie wir vorhin
schon gehört haben, steigen die Mieten in den A-Städten zwar
weiter, aber das Gutachten warnt auch vor übertriebenen
Mieterhöhungen,
also ist Augenmaß gefragt.
Genau. Es geht darum, die Balance zu finden. Du musst deine
Mieteinnahmen sichern, aber gleichzeitig auch wettbewerbsfähig
bleiben und faire Mieten anbieten.
Klar, man will ja seine Mieter auch langfristig halten.
Was ich mich auch frage: Energetische Sanierung, wie wichtig ist
das denn? Das Gutachten betont es ja immer wieder.
Energetische Sanierung ist wirklich ein Muss für Vermieter, die
ihre Immobilie zukunftsfähig machen wollen. Und das nicht nur aus
ökologischen Gründen, sondern auch aus ökonomischen.
Stimmt, energetische Sanierung ist auch ökonomisch
sinnvoll. Du sparst Energiekosten und steigerst den Wert deiner
Immobilie. Und Mieter sind ja auch bereit, für eine
energieeffiziente Wohnung mehr Miete zu zahlen.
Stimmt. Nachhaltigkeit und Wohnkomfort werden immer wichtiger,
Aber energetische Sanierung ist ja auch mit hohen
Investitionen verbunden.
Das stimmt. Aber es gibt ja Förderprogramme und
Finanzierungsmöglichkeiten, die dir dabei helfen können. Wenn ich
das Gutachten richtig verstehe, geht es für Vermieter jetzt vor
allem darum, aktiv zu werden, sich auf die neuen
Herausforderungen einzustellen und die Chancen der
Digitalisierung zu nutzen.
Genau. Der Immobilienmarkt ist im Wandel. Als Vermieter
ist es wichtig, informiert zu bleiben, sich weiterzubilden und
aktiv zu handeln.
Und genau dabei will Miete und Vermögen dich unterstützen. Vielen
Dank fürs Zuhören und bis zum nächsten Deepdive.
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