Vermietung von Immobilien als Steuersparmodell? Kann eine
vermietete Immobilie Deine Einkommensteuer reduzieren und
gleichzeitig Vermögensaufbau ermöglichen? In dieser Folge geht es
um die wichtigsten steuerlichen Hebel bei Vermietungsimmobilien.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 21 EStG
besteuert, Verluste können grundsätzlich mit anderen positiven
Einkünften verrechnet werden. Gleichzeitig können Immobilien im
Privatvermögen nach Ablauf der zehnjährigen Frist grundsätzlich
steuerfrei verkauft werden, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Ein
Schwerpunkt liegt auf der Abschreibung. Für begünstigte Neubauten
ist nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 Prozent vom
jeweiligen Restbuchwert möglich. Zusätzlich kann unter den
Voraussetzungen des § 7b EStG eine Sonderabschreibung von bis zu 5
Prozent jährlich für vier Jahre genutzt werden. Die
Kostenobergrenze liegt bei 5.200 Euro je Quadratmeter, die maximale
Bemessungsgrundlage bei 4.000 Euro je Quadratmeter. Auch bei
gebrauchten Immobilien kann eine höhere Abschreibung möglich sein,
wenn eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen wird.
Der BFH hat mit Urteil vom 23.1.2024, IX R 14/23, bestätigt, dass
dafür kein Bausubstanzgutachten zwingend erforderlich ist. Weitere
Anforderungen konkretisieren unter anderem das FG Münster, 14 K
654/23 E, und das FG Hamburg, 3 K 60/23. Wichtig ist außerdem die
Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, denn nur
der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Vertragliche Aufteilungen sind
grundsätzlich anzuerkennen, BFH vom 16.9.2015, IX R 12/14, solange
sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlen,
BFH vom 21.7.2020, IX R 26/19. Wie riskant künstliche Gestaltungen
sein können, zeigt das OLG Brandenburg vom 13.5.2026, 5 U 37/25:
Eine Aufteilung eines Kaufpreises von 1,95 Mio. Euro auf 1,05 Mio.
Euro Grundstück und 900.000 Euro angebliche Kunstgegenstände wurde
als Scheingeschäft beurteilt. Weitere Themen sind erhöhte
Abschreibungen bei Denkmalimmobilien und Sanierungsgebieten nach §§
7i und 7h EStG, grundsätzlich 8 Jahre mit jeweils 9 Prozent und
anschließend 4 Jahre mit jeweils 7 Prozent, sowie die
Fußstapfentheorie bei Erbschaften und Schenkungen nach § 11d EStDV.
Bei Renovierungen ist entscheidend, ob sofort abzugsfähiger
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten vorliegen. Überschreiten
Instandsetzungs und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei
Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten,
entstehen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten nach §
6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Auch Finanzierung und laufende Kosten spielen
eine große Rolle: Schuldzinsen sind grundsätzlich Werbungskosten,
Tilgungsleistungen dagegen nicht. Vorweggenommene Werbungskosten
und Kosten während eines Leerstands können ebenfalls abziehbar
sein, wenn eine konkrete und ernsthafte Vermietungsabsicht
nachweisbar ist. Bei Ferienwohnungen ist das BFH Urteil vom
12.8.2025, IX R 23/24, relevant: Die Einkünfteerzielungsabsicht
wird grundsätzlich angenommen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit
nicht um mindestens 25 Prozent unterschritten wird. Bei
Auslandsimmobilien ist schließlich das jeweilige
Doppelbesteuerungsabkommen entscheidend. Zusätzlich sind
insbesondere § 32b EStG und bei Drittstaaten § 2a EStG zu beachten.
Die zentrale Frage der Folge lautet: Wann ist eine vermietete
Immobilie wirklich ein Steuersparmodell und wann bleibt sie trotz
Steuervorteilen ein schlechtes Investment? Nähere Informationen zum
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