#183: Lohnt es sich ein Haus zu bauen und zu vermieten? So hoch sind die Steuervorteile wirklich.

Der Wohnungsneubau in Deutschland bricht ein: Für 2026 werden nur
rund 215.000 neue Wohnungen erwartet – benötigt werden jedoch
400.000. Hohe Baukosten, langwierige Genehmigungen und geringe
Renditen bremsen Investoren aus – trotz steuerlicher
Förderinstrumente. Die Episode analysiert die aktuellen
Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten: die lineare AfA mit 3 %
p. a. für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude, die
degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % vom jeweiligen
Restwert (typischer Wechsel zur linearen AfA etwa ab Jahr 15) sowie
die Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit bis zu 5 % jährlich in
den ersten vier Jahren. Besonders relevant: Die Kumulation von
degressiver AfA und Sonderabschreibung ist gesetzlich zulässig –
dadurch können in den ersten vier Jahren bis zu 37 % der
Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht
werden. Gleichzeitig gelten enge Voraussetzungen wie
Effizienzhaus-40-Standard, QNG-Siegel, Baukostenobergrenze von
5.200 €/m² und Förderdeckel von 4.000 €/m². Herstellung oder
Anschaffung müssen zwischen dem 1.10.2023 und 30.9.2029 erfolgen.
Neben steuerlichen Effekten werden Bürokratiekosten, das
BMF-Schreiben vom 21.5.2025 (35 Seiten, 118 Randziffern),
rückläufige Neubauzahlen (2024: −14,4 %) sowie politische
Reformansätze wie Gebäudetyp E, KfW-Förderdarlehen bis 150.000 € zu
rund 2 % Zins, Grunderwerbsteuer und Mietregulierung eingeordnet.
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