Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch: Was bedeutet das für den Verkaufspreis – und wer kauft eine Wohnung, in der jemand lebenslang wohnen bleibt? Wohnrecht auf Lebenszeit, Quotennießbrauch und: Verliert eine vermietete Wohnung beim Verkauf an Wert? Aus der Maklerpraxis in Berlin.
Cherno, Vincent Mochow und Tim Stuhlsatz erklären, worin sich Wohnungsrecht und Nießbrauch unterscheiden, wie Käufer so ein Recht im Preis bewerten und welche Rolle Bank und Rang im Grundbuch spielen. Danach: Was steht im alten Mietvertrag, und was rechnet die Bank des Käufers? Am Ende Tabu mit Maklerbegriffen.
– Hinweis zu Telefon und E-Mail: Werbliche Anrufe bei Privatpersonen sind nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung zulässig, werbliche E-Mails nur mit Einwilligung oder unter den engen Voraussetzungen des § 7 Abs. 3 UWG. Bei Kontakt zu Bestandskunden gilt das genauso. Unsere Gespräche in der Folge beziehen sich auf Kontakte, bei denen eine Anfrage oder Einwilligung vorliegt. Kurz eingeordnet: Ein Wohnungsrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, eine Wohnung zu bewohnen (§ 1093 BGB); es ist nicht übertragbar, erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten und kann befristet oder an Bedingungen geknüpft sein. Wer eine Wohnung mit Wohnrecht oder Nießbrauch kauft oder verkauft, sollte die Bestellungsurkunde und den Grundbuchinhalt genau lesen. Ob und wie ein Recht gelöscht oder im Rang zurückgestellt werden kann, hängt von der Zustimmung des Berechtigten (bei Betreuung: ggf. des Betreuungsgerichts) und der Bank ab. Ein Zuwendungsnießbrauch ist ein Nießbrauch, den der Eigentümer einem anderen zuwendet; im Gespräch ist überwiegend der Vorbehaltsnießbrauch (der Schenker behält ihn) gemeint. Zu den Kosten: Wer welche Kosten trägt, regelt in der Praxis der Bestellungsvertrag. Gesetzlich trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, die öffentlichen Lasten und die Versicherung (§§ 1041, 1045, 1047 BGB), der Wohnungsberechtigte nach § 1093 Abs. 1 BGB entsprechend nur die gewöhnliche Unterhaltung; außergewöhnliche Reparaturen und die öffentlichen Lasten beim Wohnungsrecht trägt der Eigentümer. Verbrauchskosten werden meist ausdrücklich dem Berechtigten zugewiesen. Beim Quotennießbrauch werden Erträge und Lasten meist anteilig verteilt. Die Aussage 'der Käufer zahlt alle Kosten' ist eine Verkürzung. Altersverrentungsfirmen und Erfahrungswerte im Gespräch sind persönliche Eindrücke, keine Statistik.
– Zum Mietrecht: Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter betragen 3, nach 5 Jahren 6 und nach 8 Jahren 9 Monate (§ 573c BGB). Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus und kann vertraglich ausgeschlossen sein; nach dem Verkauf einer umgewandelten Wohnung gilt zudem eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Mieter sollten sich bei Fragen zu ihren Rechten an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt wenden.
– Zahlen im Gespräch sind Größenordnungen aus dem Gedächtnis, keine Daten. Die Bauzinsen lagen 2021 auf einem historischen Tiefstand und im Juli 2026 laut Bundesbank/EZB bei rund 3,7 % (Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung). Einen Berliner Mietendeckel gibt es nicht mehr (vom Bundesverfassungsgericht 2021 für nichtig erklärt); für Neuvermietungen gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), für Bestandsmieten die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB).
Allgemeine Hinweise und persönliche Erfahrungen, keine Rechtsberatung und kein Angebot.
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