Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch: Was bedeutet das für den
Verkaufspreis – und wer kauft eine Wohnung, in der jemand
lebenslang wohnen bleibt? Wohnrecht auf Lebenszeit,
Quotennießbrauch und: Verliert eine vermietete Wohnung beim
Verkauf an Wert? Aus der Maklerpraxis in Berlin.
Cherno, Vincent Mochow und Tim Stuhlsatz erklären, worin sich
Wohnungsrecht und Nießbrauch unterscheiden, wie Käufer so ein
Recht im Preis bewerten und welche Rolle Bank und Rang im
Grundbuch spielen. Danach: Was steht im alten Mietvertrag, und
was rechnet die Bank des Käufers? Am Ende Tabu mit
Maklerbegriffen.
– Hinweis zu Telefon und E-Mail: Werbliche Anrufe bei
Privatpersonen sind nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG nur mit vorheriger
ausdrücklicher Einwilligung zulässig, werbliche E-Mails nur mit
Einwilligung oder unter den engen Voraussetzungen des § 7 Abs. 3
UWG. Bei Kontakt zu Bestandskunden gilt das genauso. Unsere
Gespräche in der Folge beziehen sich auf Kontakte, bei denen eine
Anfrage oder Einwilligung vorliegt. Kurz eingeordnet: Ein
Wohnungsrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, eine
Wohnung zu bewohnen (§ 1093 BGB); es ist nicht übertragbar,
erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten und kann
befristet oder an Bedingungen geknüpft sein. Wer eine Wohnung mit
Wohnrecht oder Nießbrauch kauft oder verkauft, sollte die
Bestellungsurkunde und den Grundbuchinhalt genau lesen. Ob und
wie ein Recht gelöscht oder im Rang zurückgestellt werden kann,
hängt von der Zustimmung des Berechtigten (bei Betreuung: ggf.
des Betreuungsgerichts) und der Bank ab. Ein Zuwendungsnießbrauch
ist ein Nießbrauch, den der Eigentümer einem anderen zuwendet; im
Gespräch ist überwiegend der Vorbehaltsnießbrauch (der Schenker
behält ihn) gemeint. Zu den Kosten: Wer welche Kosten trägt,
regelt in der Praxis der Bestellungsvertrag. Gesetzlich trägt der
Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, die öffentlichen
Lasten und die Versicherung (§§ 1041, 1045, 1047 BGB), der
Wohnungsberechtigte nach § 1093 Abs. 1 BGB entsprechend nur die
gewöhnliche Unterhaltung; außergewöhnliche Reparaturen und die
öffentlichen Lasten beim Wohnungsrecht trägt der Eigentümer.
Verbrauchskosten werden meist ausdrücklich dem Berechtigten
zugewiesen. Beim Quotennießbrauch werden Erträge und Lasten meist
anteilig verteilt. Die Aussage 'der Käufer zahlt alle Kosten' ist
eine Verkürzung. Altersverrentungsfirmen und Erfahrungswerte im
Gespräch sind persönliche Eindrücke, keine Statistik.
– Zum Mietrecht: Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter
betragen 3, nach 5 Jahren 6 und nach 8 Jahren 9 Monate (§ 573c
BGB). Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein berechtigtes Interesse
voraus und kann vertraglich ausgeschlossen sein; nach dem Verkauf
einer umgewandelten Wohnung gilt zudem eine Kündigungssperrfrist
von drei Jahren, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahren (§ 577a
BGB). Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB).
Mieter sollten sich bei Fragen zu ihren Rechten an einen
Mieterverein oder einen Rechtsanwalt wenden.
– Zahlen im Gespräch sind Größenordnungen aus dem Gedächtnis,
keine Daten. Die Bauzinsen lagen 2021 auf einem historischen
Tiefstand und im Juli 2026 laut Bundesbank/EZB bei rund 3,7 %
(Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung). Einen
Berliner Mietendeckel gibt es nicht mehr (vom
Bundesverfassungsgericht 2021 für nichtig erklärt); für
Neuvermietungen gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), für
Bestandsmieten die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB).
Allgemeine Hinweise und persönliche Erfahrungen, keine
Rechtsberatung und kein Angebot.
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Berlin/Brandenburg verkaufen? Schreib uns:
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