Viele Menschen denken, dass Mieter immer ein Vorkaufsrecht haben,
wenn die eigene Wohnung verkauft wird. Doch dem ist nicht
so.
Die Notare Dr. Jens Jeep aus Hamburg und Andreas Schmitz-Vornmoor
aus Remscheid diskutieren gemeinsam über die Stärken und
Schwächen des geltenden Rechts (§ 577 BGB) und über den Vorschlag
von Dr. Jeep, wie man das Mietervorkaufsrecht verständlicher und
fairer machen und dabei auf alle Mieter ausweiten kann.
Im ersten Teil geht es um das geltende Recht: Was ist überhaupt
ein Vorkaufsrecht? Und warum kann man es merkwürdigerweise erst
nach dem Vertragsschluss mit einem anderen ausüben? Welche Mieter
haben denn wirklich ein Vorkaufsrecht? Wo stellen sich in der
Praxis zusätzliche Probleme und wie versuchen die Notare, diese
bestmöglich zu lösen?
Im zweiten Teil schauen wir dann auf den konkreten
Gesetzgebungsvorschlag von Dr. Jens Jeep (siehe unten):
Wie könnte man § 577 BGB anpassen, damit er nicht nur leichter zu
verstehen ist, weniger Lücken aufweist und Umgehungstaktiken
verhindert, sondern sogar allen Mietern das Recht zum Vorkauf
gibt?
Wie kann man die Vertragsabwicklung in den Fällen erleichtern, in
denen Mieter gar nicht kaufen wollen?
Und was, wenn zwar der Mieter sich die Wohnung nicht leisten
kann, wohl aber die Eltern oder die Kinder oder der
Ehegatte?
Quasi nebenbei sprechen die beiden Notare auch darüber, was gute
Gesetze ausmacht, worauf der Gesetzgeber achten sollte, wenn er
nicht die Frustration der Praxis auf sich ziehen will, und wie
man die Theorie in der Praxis am konkreten Beispiel
umsetzt.
Eine Folge für Mieter, Wohnungseigentümer und potenzielle
Wohnungskäufer - und ganz besonders auch für alle, die sich
beruflich mit dem Wohnungseigentumsrecht, dem Mietrecht und mit
der entsprechenden Gesetzgebung befassen (müssen).
Einen Aufsatz, in dem der hier besprochene Vorschlag ausführlich
und wissenschaftlich fundiert erläutert wird, kann man hier
herunterladen: Download.
Und abschließend nun der Gesetzesvorschlag zum Vor- und Nachlesen
(außerdem alle besprochenen Normtexte auch immer als Cover-Art
direkt im Podcast zum Mitlesen):
Gesetzesentwurf von Dr. Jens Jeep
(c) 11/2020, veröffentlicht in notar - zeitschrift für die
gesamte notarielle praxis, 2020, 311 ff.
§ 577 neu BGB Vorkaufsrecht des
Mieters
(1) Werden zu Wohnzwecken vermietete Einfamilienhäuser
(Grundstücke bebaut mit einem Wohngebäude, welches allenfalls
noch eine Einliegerwohnung beinhalten kann, deren Fläche nicht
größer ist als 1/3 der Fläche der Hauptwohnung) oder bewohnte
Wohnungen (Wohnungs- oder Teileigentum, Wohnungs- oder
Teileigentumserbbaurecht oder ein Miteigentumsanteil an einem
Grundstück, mit dem aufgrund gem. § 1010 im Grundbuch
eingetragener Verwaltungs- und Benutzungsordnung das
Alleinnutzungsrecht an Wohnräumen verbunden ist) verkauft, so ist
der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht beim Verkauf
an einen Familienangehörigen des Verkäufers oder an einen
Angehörigen seines Haushalts.
(2) Der Mieter kann bei der Ausübung des Vorkaufsrechts
bestimmen, dass in einer noch zu beurkundenden Änderung des
Kaufvertrages an seiner statt oder neben ihm auch sein Ehegatte,
seine Eltern oder seine Kinder oder Stiefkinder Käufer werden
sollen. Der Mieter haftet auch dann als Gesamtschuldner für die
Kaufpreiszahlung.
(3) Hat der Notar einen Mieter auf Weisung des Verkäufers vor
Vertragsschluss mit einem Dritten über seine gesetzlichen Rechte
unter Übersendung des voraussichtlichen Textes des Kaufvertrages
einschließlich des Kaufpreises in wenigstens Textform
unterrichtet, kann der Mieter in Schriftform bereits vor
Abschluss des Kaufvertrages auf sein Vorkaufsrecht verzichten.
Die Verzichtserklärung ist dem Kaufvertrag in Urschrift
beizufügen.
(4) Der vorherige Verzicht ist nur wirksam, wenn
a) der tatsächlich geschlossene Kaufvertrag mit dem Dritten nicht
wesentlich von dem vorab übermittelten Text abweicht und
b) der Kaufpreis nicht niedriger ist als der dem Mieter
angebotene.
(5) Der beurkundete Kaufvertrag ist dem Mieter vom beurkundenden
Notar unter (gegebenenfalls erneuter) Belehrung über die
Regelungen in diesem Paragrafen zu übermitteln.
(6) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche
Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(7) Eine zum Nachteils des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
(8) Im Übrigen finden die Vorschriften über den Vorkauf
Anwendung.
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